房地产项目的产品规划设计是由专业的规划设计人员来做的，但策划人员可以根据目标客户群的需求，从目标客户群的角度提出有关产品规划设计方面的建议，这样规划设计出来的产品更容易得到目标客户群的青睐。

对于商业项目，合理的商业规划建议不但能帮助商业项目准确地实施后续的招商和管理工作，保证入驻商家及商业物业的长期良好运营，能对投资者产生吸引力，而且也可以提前勾勒商家未来经营的需求，提高招商工作的准确性和有效性，满足商家的特定要求。另外，科学的商业规划建议还可以增加商业项目的内在价值和相关的附加值，提高其市场竞争力。

在进行产品规划设计建议前，策划人员必须要明确产品规划设计的原则，然后再根据该原则进行产品规划设计建议。

（1）常见的规划设计原则

1）土地价值最大化。房地产的基本目的就是利用土地上的附着物，最大限度地提升土地的价值，从而实现丰厚的投资回报。对土地价值的判断以及相应的土地价值提升手段是实现土地价值最大化的基本途径。

项目用地的区域价值和自身价值判断是总体规划的基本起点。没有这样的判断，规划体系和价值体系很有可能产生背离，最终影响到项目的成败，所以必须谨慎。

2）资源利用最大化。资源利用最大化是任何项目都要认真面对的问题，充分挖掘用地内以及用地周边的自然和人文资源是提升项目价值的根本。如何形成对自然景观的利用以及人文传统的弘扬是规划设计时必须严肃面对的问题。

3）前瞻性。任何一个项目的开发都不能仅仅立足于现在，更多的是要着眼于未来。总体规划适当超前，才能使本项目在未来的竞争中立于不败之地。

4）独特性。寻找项目独特性始终是项目成败的关键，突出的产品特点是项目能否成为新经典的必要条件。勇于创新，鼓励设计上的创新是不变的法则。

（2）商业项目规划设计原则

1）便捷的外部交通诱导。

实现公交车站、地铁站与项目地块的零距离互动。

运用各种手法将人流快捷引入内部步道体系。

有机组织各个内部环流之间的衔接空间。

2）高效的内部人流组织。

商业的道路不是用来“走”的，而是用来“逛”的。

商业做的是人流而不单单是交通。

3）重估楼层价值体系。

二层及以上铺面层高设计。

二层及以上步道平台设计。

利用特殊交通方式拉动竖向人流。

垂直楼面租金效益的重新分配。

4）创造高附加值空间。(www.daowen.com)

挖掘商业潜力。

创造高体验性空间。

5）商业建筑本身就是广告系统。

充分挖掘商业美学价值与广告标识的传媒作用。

创造独特的形象标志系统，强化商业品牌认知。

注重广告体系与建筑形象的一体化、协调性。

6）延续地方文脉，提升商业文化品质。

以城市环境为核心，挖掘地方美学，增强商业建筑的地方文化特色。

以地方文化策略对待本土的商业设计与改造：新天地与城隍庙。

7）设计具有社区活力的城市公共空间。

以商业公共空间建设推动社区的精神文化生活与日常邻里交流。

以商业公共空间建设带动城市效益、社会效益与商业效益的共同繁荣。

（3）产品规划设计思路

除了规划设计原则外，策划人员还要事先明确规划设计的思路，从而指导着项目的产品规划设计。在确定规划设计思路时，可以从开发思路、产品思路、经营思路等方面进行描述。

案例 某城市综合体项目的产品规划设计思路如下：

1）开发思路。充分挖掘地块商业地产价值，整合零售、娱乐、餐饮等各类业态，扩大商业物业在项目中的比例，打造郑东新区新火车站商圈消费升级类商业中心。利用区域商业中心集聚效应提升写字楼物业的附加值，营造区域最高端城市商业、写字楼及居住物业。

2）产品思路。基于地块规划条件及综合特征，充分利用基地西侧、北侧城市主干道，沿街布置区域中心级核心商业，整合大型超市、商场、影城、餐饮等业态，打造区域商业中心。

3）经营思路。①设计先行，招商介入。方案设计前，充分听取各类商业业态合作方的建议，做到主力业态量身定做，以期为日后销售或招商奠定良好基础。②招商在先，销售在后。商业部分主力店招商在先，营造项目区域核心顶级商圈形象。写字楼及其他商业物业销售在后，尤其是商业以带租约销售的形式，来实现产品高附加值。

案例 某房地产项目的产品规划设计思路和原则如下：

1）规划设计主导思想。根据宝安中心区定位为深圳市面向21世纪的高标准的现代化、园林式、生态型、滨海新城的建设规划，结合现有地块的特征，初步确定了该项目规划设计的主导思想为以宝安中心区最新规划为基础，以深圳市的经济发展为依托，遵循“以人为本”的理念，在充分体现人文关怀的基础上，突出人文环境、自然生态、海洋文化、健康运动休闲、现代教育等主题，以先进的配套设施、现代的公共交通、超前的生活理念、和谐的居家氛围为载体，强调住宅与周围环境、功能与外沿的有机协调和可持续发展，建设亲水型、园林化、生态式、标志性、亚热带滨海纯正生活岸线的高尚住宅区。

2）规划设计原则。住宅楼宇分布合理，避免排列式分布，应以南北向布置为主要形式，同时应尽量使户户朝南、东南或西南方向，海景、小区景观和中心区景观应成为住宅区规划的重点。当景观与朝向发生矛盾时，应以满足景观要求为主，朝向为辅。建筑前后楼体彼此错位，以保证住户拥有良好的通风、采光，维护正常的视觉景观。因为，日常生活中的声、光、热等元素都会直接或间接影响到居民生活的质量。