对于商场来说，其基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。通常可供选择的功能，如表2-30所示。

表2-30 通常可供选择的功能

对于购物中心来说，购物、娱乐、餐饮的功能设置比例为52∶18∶30，这被称为商业功能设置的黄金比例。但实际操作中，随着商业市场发展的新特点，这个功能设置比例也不是绝对的。商业功能的发展趋势是：餐饮、娱乐在原来的基础上逐步加大比重，而购物的比例则是逐步降低。

据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，消费者进商业街，60%以上的人是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了开发商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理不好，多数商业项目将很有可能陷入“逛多买少”的窘境。

案例 南昌某商业房地产项目的功能定位如下：

（1）展示、交易功能

该功能区是本项目的主功能区。展示功能与交易功能区形成了前“展”后“店”的格局，依托南昌对于江西极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前批发市场的主要差异表现在以下几个方面：

1）集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）。

2）增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样订货）。

3）经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业形象的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）。

4）销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入，扩大零售和批发交易量，减轻经营人员的工作压力，营造舒适的工作环境）。

5）对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面的专卖店）。

6）可配备计算机，进行客户管理。

（2）会展会议、推介培训服务功能

1）该区域是市场的配套功能区，主要是提高本项目的档次和水平。

2）同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推介培训奠定基础。

3）有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景线。例如，以季节为主题：春、夏、秋、冬；以类别为主题：时装系列、运动系列、绅士系列、学生系列、淑女系列……通过动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流。

4）组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛。

5）有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人员组织系列的培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力。

（3）零售功能

1）零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态。引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其他中小企业和个体进入。例如，麦德龙的客户群有60%～70%是团购客户，它走的是一种批零兼售的仓储式超市功能。

2）或者引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居超市。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体，借助大企业同小批发企业的错位经营，形成某种批发产品种类的集群。

3）同时，引入一定比例面积的超市、专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目的成功率。

（4）休闲娱乐功能

1）本项目的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施；另一方面，批发业务通常在下午3～4点钟结束，需要一个消费的空间。同时，南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所，在本项目内建设一定的休闲娱乐设施，可以填补洪城区域休闲娱乐产业的空白。

2）该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求，可以规划批发商会所，设置各种时尚休闲的项目。例如，健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。

（5）仓储物流功能

1）本项目作为位于洪城区域的新型批发MALL，仓储物流功能是重要的组成部分。不仅为本项目的经营商家服务，同时也将填补整个区域的市场空白，独享一片天空。结合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，可以为这种类型的批发交易形式提供小包装，并集中配送。

2）仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式。

3）对于加工处理必须设计标准化的包装模式。

4）整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营，引入仓单经营模式，实现物流的现代化。

5）主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、租车。

（6）信息服务功能

信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立21世纪的智能化信息中心。主要功能是为媒体发布行业信息、进行信息分析和收集、展示广告设计、建立经济模型供求线、创办媒体（杂志、报纸）。

1）委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景。

2）有组织地收集相关信息，并实行免费或有偿的服务。(www.daowen.com)

3）创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传。

4）摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平。

5）负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划、广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益。

6）借助互联网发布各种信息。

（7）商务办公服务功能

由于本项目的主要目标客户是企业，而不是个体经营者。在经营过程中，有的企业必然需要一定的办公空间，同时也存在很多的商务活动。这些企业由于规模较小，资金、能力有限，在商务活动中，迫切需要一个能够提供完善商务服务的办公环境。

1）商务洽谈室。供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利，同时提供各种商务服务。

2）会议室/中心。供入驻的中小企业召开各种会议使用。

3）俱乐部。中小企业家的乐园，一方面有固定的场所；另一方面可以获得许多的优惠和服务。

4）电子商务中心。文字处理系统（打字、复印、传真等）必须定价服务，以减少经营者的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足。

5）秘书服务。处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等。

6）理财服务。代理财务管理（记账、凭证、报表），真正了解经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示。

7）结算服务。在银行统一的指导和管理下，保证资金的安全性和经营过程的可信性。

8）会计、律师、广告、印刷等相关服务业的办公室。

9）商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。

（8）管理功能

1）管理是基本保障交易正常化的基本保障。

2）组织由政府有关部门、开发商和经营主体共同参加的市场管理委员会。

3）制订和修改市场的管理规定。

4）解决市场纠纷和分歧。

5）检查、监督产品的质量。

6）决定非营业时间的进出货，防盗、防火。

7）确定商品包装的标准。

8）处理紧急情况的问题。

9）组织有关推介、展示、培训等有利于市场的活动。

10）争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境。

11）成立具有行业特点的中介服务组织、专业商会、行业协会。

（9）公共设施、环境服务功能

完善的公共设施才能保障批发市场的正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，与配套环境协调一致的主题风格，还包括公共停车场、良好的景观环境、舒适的工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计空间利用率高，环境卫生良好，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

在确定项目所具备的功能之后，还可以对功能定位的内涵及其所带来的商业价值进行更深层次的阐述。

案例 如太原某商业项目的功能定位如下：

（1）功能定位

太原首席以商务住宅为主体，配套购物、餐饮、娱乐休闲为一体的复合地产。

（2）定位演绎

“太原首席以商务住宅为主体，配套购物、餐饮、娱乐休闲为一体的复合地产”，由于其定位层次比较高，价格更需要更多的上升空间来支撑本功能定位。在商务住宅中，将全面引入办公信息化网络体系，并建立本项目的网络空间网站，同时发布入住公司的各类供求信息，在互联网络上统一形象为其作全面的系统性宣传，既可以提高本项目的品牌形象，也可以最大价值地提升入伙企业及置业者的价值。

功能定位既具有互补性，又具有很强的可扩充性和可操作性，同时可以使得招商成功后能够顺利实现价值的可持续升值空间。

依照价值最大化的原则，本项目将集中进行商业的包装，做到统一规划、统一招商、统一管理、统一物业、统一形象。