房地产项目的客户群定位就是要明确本项目将要为哪类客户群开发建设产品，是房地产项目整体定位的核心。营销学将其称为市场定位。事先确定项目的目标客户群，有利于根据客户群的需求对产品进行规划设计。

商业项目的客户群定位包括了投资者、经营者和消费者的定位。商业项目目标客户群定位中最重要的就是消费者客户群定位，它决定了经营者也最终影响了投资者。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。项目目标消费群体定位，作为开发商是很难把握的。要准确地进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。其具体的操作步骤如下：

（1）辨析定位问题

在项目分析以及经验分析的基础上，辨析定位问题，也就是需要通过市场调查和研究回答的问题。例如，写字楼底层的空间应该做什么用途最好？底商发展餐馆是否合适？发展大型超市与产权式商铺哪个最好？谁有可能投资购买物业？正确地提出问题，就相当于定位问题成功了一半。越善于提出问题，提出的问题越尖锐、越深刻，得到正确结论的机会也就越多。

（2）细分市场

根据调研结果分析市场，进行细化。例如，××大厦准备整层对外销售，策划人根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征把市场细分为：

1）政府机构转制出来的大集团（公司）以及将要转制的大集团（公司）。

2）金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融机构。

3）大型股份制公司及外省市集团（公司），包括上市公司。

4）行政职能型部委机构。应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。(www.daowen.com)

（3）选择目标市场

为了对细分市场的认识具有科学性，需要评价每个细分市场的潜在利润，标准是：

1）细分市场的规模和发展前景。

2）细分市场的赢利潜力。

3）公司目标和资源。

标准分成A、B和C三级，逐级递减。结果发现除行政职能型部委机构与上述三个评价标准不一致外，其他三个细分市场（政府转制公司、金融机构和外省市集团和股份公司）是理想目标。

确定定位首先是确定客户组合群的过程，也就是什么样的客户是物业的潜在购买者和使用者，他们应构成完整的生态关系群落，具有系统性、整体性、和谐性的特点。

（4）评价定位

一个物业的市场定位是否正确，体现了物业的价值，因此应予以系统评价，多方案比较。