规模定位是指通过对社会环境、经济发展、人均购买力和城市发展进行全方位的分析和判断来确定项目的规模。

对于商业物业来说，规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大。但商场单体的规模并非越大越好，而是要受到很多因素的制约：

1）顾客购物疲劳度对商场单体规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3个小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物的步速一般是30～40m/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500m。由此可大致测算，顾客对商场单体营业面积的最大承受能力在2.5万m²左右。如果单店面积超过这一规模，则超出部分的营业面积，在通常情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。

2）一般县级城市的需求和购买力是有限的，但开发成本却并没有明显的优势。因此，商业的总体量一定要控制在合理的限度范围之内。经过研究，发现县级城市的商业地产项目8万m²是近几年能够消化的极限。另外，县城的商业，除局部做休闲娱乐或商务酒店外，基本不应该考虑建设到2层以上。

3）当一个卖场无法满足本区域的消费需求时，是可以在该项目的附近再建造一个卖场的。这种方式在国外很多，现在在四个一线城市也有。在某区域一公里两公里的大卖场很多，挨得很近，有些大卖场自己在自己的旁边再盖一个。根据这个区域的需求量来判断，这是一个关键。如果这个区域没有饱和，则还可以再发展。

4）商圈购买力对单体规模的制约。简单测算，单体的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。一方面，商场的购买力取决于商圈人口数量及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关；另一方面，商场单体面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。(www.daowen.com)

5）产品品种对商场规模的制约。目前，我国现有的商品品种约70万种，实际上一个商场所能经营的品种往往只占很小的比例，即使是一些超大规模的商场，其经营的品种也不超过十几万种，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。如果商场规模过大，势必造成品种重复经营，降低商场单位面积的销售额，从而影响整体经营效益。

不同规模的商业物业对商圈人口数量和经营面积大小的要求，如表2-7所示。

表2-7 不同规模的商业物业对商圈人口数量和经营面积大小的要求