一般来说，房地产项目的档次可以分为低档、中低档、中档、中高档、高档。档次定位也就是确定项目的档次。房地产项目档次定位过高，容易造成曲高和寡；档次过低，则不容易形成良好的形象。其中，商业项目主力店、品牌店的选择和组合对项目经营中的消费人群、消费档次的影响最大，最能体现项目的档次。在对房地产项目进行档次定位时，并不是想定什么档次就可以定什么档次的，而是由地产因子决定的。所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某档次建筑的条件和质素，一个地块的地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。策划人员在进行档次定位时，应考虑地块的地产因子，同时也要考虑不同档次、不同开发类型对地产因子的要求。

案例 某城市综合体项目的档次定位如下：

（1）对区域地段价值的判断

1）城市对本区域发展的重新重视，将给区域的发展带来广阔的空间。

2）区域的内、外交通格局产生了质的变化，从而提升了区域形象力、吸引力、辐射力等方面。

3）本项目的进驻本质上改变了区域原本单一的居住功能，融入了更多核心区域必备的功能。

因此，区域原本封闭、功能单一的中低端地段价值，将向开放、功能综合、繁荣的中高端地段价值转变。区域的地段价值完全被颠覆，我们审视的眼光及思考的角度必须相应地放眼未来。

当然，一个区域的地段价值发生转变是从量变到质变的过程，是需要时间的积累，但是随着政府的大力投入、本项目快速启动，我们判断，区域的地段价值已经进入质变期，在2016年以后将得到充分体现。

（2）区域地段价值转变在房地产方面影响

1）对项目市场定位的影响。

项目的市场定位应该与所处地段价值相对应，两者气质应该是相匹配的。一个相对冷清的中低端地段上，打造中高端项目，存在较大运营风险；一个相对繁荣的中高端地段上，打造中低端项目，无法充分发挥地段价值，经济效益将受损。因此，就地段价值而言，本项目有条件打造中高端项目。

2）对区域购房消费的影响。

以区域原有的地段价值而言，购房消费是封闭的、中低端的；而随着地段价值的转变，购房消费将会呈现开放的、中高端的变化。具体而言，区域外的中高端消费者将进入本区域，从而在结构上整体提高了区域消费层次。

因此，我们认为，在地段价值产生明显提升的情况下，本项目的定位可比区域内现有项目略高。(www.daowen.com)

（3）对功能多样化价值的判断

本项目融合了多种功能，并且该部分功能某些建筑的启动早于销售部分，这对于提升销售产品的品质与档次有较大的直接作用。因此，作为“城市综合体”一部分的销售产品，有条件比区域内现有项目的定位来得略高。

同样，我们认为，作为“城市综合体”一部分的产品定位有其自身的特殊性，定位可比区域内现有项目略高。

（4）对项目用地指标的判断

目前项目容积率为3.0，中、低层高端物业路线无法实现，因此必须从物业类型以外的方面，如小区整体排布、户型功能、产品附加值等方面来考虑如何在较高的容积率下打造中高端产品。

（5）对目标消费层次的判断

对于区域内的中高端消费者而言，由于本区域现有的项目档次普遍不高，所以一般倾向于向太湖新城、蠡湖新城选择，而一旦本项目上市，将很大程度截留本区域的中高端消费者。而对于区域外的消费者而言，应该以中高端为主，是有能力也有需求在更理想的区域选择物业的人群。所以，未来目标消费者层次为相对中高端为主。

（6）对本项目整体定位思路的总结

1）所处区域的地段价值快速提升，是本项目打造成为中高端物业的有力支撑。

2）项目自身“城市综合体”的特征与运营模式，要求本项目打造成为中高端物业。

3）未来消费者结构的变化，引导着本项目打造成为中高端物业。

因此，我们认为，本项目（住宅）整体定位思路应该为中高端物业路线。并且，必须在容积率3.0条件下，从小区整体排布、户型功能、产品附加值各方面综合考虑如何实现中高端路线。