房地产项目类型定位就是要确定房地产项目将要开发成哪种类型的物业。常见的开发类型主要有普通住宅、别墅、写字楼、公寓、商场、专业市场、购物中心、酒店等。房地产项目的开发类型定位是以之前的各种各样的分析为基础的，只有通过这些分析，才有利于保障开发类型定位的准确性。商业物业开发类型定位的流程，如图2-5所示。
房地产项目开发类型定位最常用的方法为市场分析法，也就是指运用市场调查的方法，对房地产项目市场环境进行数据收集、归纳和整理。形成项目市场定位可能的方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等方法确定项目的开发类型定位。市场调查的数据和现象本身并不是房地产项目市场定位的最终结果，只有对数据进行比较，对现象进行比较排序，才能得出开发类型定位的结论。
案例 利用市场分析法进行开发类型定位的案例如下：
（1）数据整理
方向一：全部为住宅+沿街商铺，户型面积在80～130m2之间，片区竞争激烈。
方向二：产权式酒店+住宅+沿街商铺，市场接纳程度小，销售风险大。
方向三：酒店式公寓+沿街商铺，小户型，30～50m2，片区竞争强度一般。
（2）竞争分析
方向一：相对而言比较传统的方案，开发企业在这方面的操作经验丰富，运作比较容易。市场风险比较小，以住宅为主的方案，户型定位吸取现有的经验和教训，更能贴近市场。销售之后，不存在遗留问题。片区内同类项目较多，竞争比较激烈，普通住宅平均开发利润较低。可能面临的主要市场风险是项目周围缺乏商业氛围，商铺的销售将比较困难。
方向二：本项目地理位置无优势，对投资缺乏吸引力。本项目商业用地比较少，住宅用地又不能改为商业用地，只是酒店部分规模较小，缺乏应有的规模效应。酒店的主要客户群业绩，但却未能给业主回报，这将使得投资者对产权式酒店疑虑重重，信任危机的存在将使得产权式酒店在该地区的未来市场前景看淡。在外地，浙江省的推广费用上升，普通的住宅营销费用大致占销售总额的2%，营销人员的提成占3%，共5%，而本项目的营销费用应在4%左右，共计7%左右。开发企业并不具有酒店的经营管理经验，后期的经营管理将成为问题，尤其是前两年，估计将亏损。如果委托专业的酒店管理公司，则因其规模较小，很难吸引有实力的酒店管理公司。酒店和住宅在一起，相互的品质都会降低。现在的产权式酒店一般要求有分时度假，即通过时权酒店交换系统交换机构，去联盟内地其他酒店住宿度假，不过由于这样操作对于开发企业难度很高，因此本项目只能承诺到本酒店度假，这样吸引力会降低。该地区有同类物业取得了很好的销售
图2-5 商业物业开发类型定位的流程
方向三：酒店式公寓无需后期经营，开发企业没有后顾之忧，比产权式酒店风险性较小。该地区房价较低，而客户群体主要为周围经济较发达地区，客户对价格不敏感，有利于利用价格策略取得更高的利润。面积小，总价低，适合外地客户投资。但装修费用高，市场定位高，风险较大。外地推盘，推广费用高，至少要占销售额的7%（含营销人员的提成）。本项目周围缺乏商业氛围，商铺的销售将比较困难。
（3）逻辑推理
用排除法可以得到“方向二：产权式酒店+住宅+沿街商铺”的定位方向，就现有条件来看成功的概率较小，应予排除。
对于“方向一：全部为住宅+沿街商铺”和“方向三：酒店式公寓+沿街商铺”还需进一步分析。
（4）数据归纳
数据一：片区内普通住宅项目销售一览表（略）。
数据二：片区内酒店式公寓项目销售一览表（略）。
数据三：片区内普通住宅项目租赁情况一览表（略）。
数据四：片区内酒店式公寓项目租赁情况一览表（略）。
（5）数据分析
片区内两种类型住宅销售情况和租赁情况分析。
1）制作销售情况分析表。销售情况分析，如表2-2所示。
表2-2 销售情况分析
2）制作租赁情况分析表。租赁情况分析，如表2-3所示。
表2-3 租赁情况分析
（6）现象分析
首次置业者对中小户型需求较高，对朝向、景观等条件不敏感。二次置业者对中大户型需求较高，有一定社会地位，家庭经济环境较好，年龄在35～50岁之间居多，对周围环境、户型设计、景观、朝向等要求较高，对价格无过多计较。
小户型酒店公寓购买者以周围地区投资客居多，普通住宅购买者以本地居民为主。该地区旅游资源丰富，发展前景较好，适合投资。
（7）现象推理
“方向三：酒店式公寓+沿街商铺”是开发的选择方向。
对房地产项目进行开发类型定位，可以采用定量分析的方法，即明确并细分影响项目发展的各项因素，并根据其影响程度定量评出分数，最后为各因素配以权重，计出最后总分，得出适合开发的项目类型。某住宅项目的开发类型定位，如表2-4所示。
表2-4 某住宅项目的开发类型定位
（续）
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案例 某城市综合体项目的开发类型定位，如表2-5所示。
表2-5 某城市综合体项目的开发类型定位
（续）
（续）
在对房地产项目进行开发类型定位时，应先设想出多个开发类型定位方案，然后再对各个方案进行分析比较，最终选择最优的方案。
案例 石家庄某房地产项目开发类型定位如下：
（1）三种方案
总体原则：本项目是一个综合项目，从市场和项目本身分析可知，在项目定位中商业应该是本项目的主要物业类型，每种方案都以商业为主。
1）方案一：商业、商住楼组合。
总建筑面积：容积率为7，总占地面积为8775m2，每层面积为4914m2，地下3层，地上13层，总建筑面积为7.62万m2，可销售面积为7.13万m2。
商业建筑面积：7层总计34398m2。
商住楼建筑面积：7层总计36855m2，除去置换面积为28845m2。(www.daowen.com)
本方案的优点是容积率高，多出了销售面积，并且摊薄了地价；缺点是商住楼面积过大，销售周期会比较长。
2）方案二：商业、纯写字楼、公寓组合。
总建筑面积：同方案一。
商业建筑面积：同方案一。
写字楼面积：17199m2。
公寓面积：17199m2，除去置换面积为8799m2。
本方案的优点是在方案一的基础上减少了办公物业的面积，降低了风险；缺点是产权为40年且处于闹市区的公寓销售前景不容乐观。
3）方案三：减小项目体量，商业和商住楼组合。
总建筑面积：容积率为5，总建筑面积为5.37万m2，地下两层建筑面积为9828m2，地上3层全部为商业；南楼地上6层（多层）全部为商业楼，北楼为12层商住楼。
商业建筑面积：所有建筑地下一层至地上3层，南楼地上4～6层，建筑面积为27027m2。
商住楼面积：北楼4～12层为商住楼，建筑面积为21762m2，除去置换面积为13362m2。
本方案的优点是既减小了项目体量，又能使商业楼和商住楼分开，减少了风险，能够达到“短平快运作”项目的目的，楼层降低和地下少建一层能大幅减少建筑成本；缺点是减少了建筑面积销售收入会有所降低。
（2）项目整体运作建议
以上提出了3种初步方案，但本项目在运作时要有很好的“全局观”，建议本项目开发商在运作中注意以下几点：
1）充分把握公司的资金流情况，在资金没有把握的情况下不要轻易开工启动。
2）前期论证、准备和策划越充分越好，聘请专家、策划公司论证项目的定位、产品创新、运作策略，不可局限于石家庄目前的开发水平和市场情况。
3）让策划公司和规划设计院多做交流，出一个市场能接受的创新产品。
4）营销工作一定要请有实力、了解石家庄市场的策划代理公司，利用他们的销售能力全力销售本项目。本地策划代理公司水平有限，销售方式比较落后，销售进度达不到要求。
5）本项目的商业部分是项目回款的重点，也是项目成功与否的关键，因此商业的经营和后期管理必须让购房人看到前景，一定要“先招商，后销售”。
6）在成本不能减少的情况下能够盈利只能有两个途径：高价销售和提高销售率。
7）最后建议：本项目不可用石家庄现有的方式来运作，一定要做一个适合市场的创新产品，并且包装出色，然后再隆重推出。
（3）三种方案成本和收益比较
三种方案成本和收益比较，如表2-6所示。
表2-6 三种方案成本和收益比较
若房地产项目是一个综合型项目，涉及多种开发类型，在对项目进行开发类型定位时，要对每种类型产品都进行定位说明。
案例 某城市综合体项目的开发类型定位如下：
（1）项目整体定位
根据市场分析，同时结合本项目的地块属性，我们将本项目整体定位为：
1）以服务于区域内各类商务活动为核心，建立一个用环境、建筑与服务搭建商务环境的新标准的商务空间，充分体现生态环境与建筑的自然融合，集高档写字楼、高档公寓楼及配套商业为一体的全新商务复合体。
2）广泛服务于区域内商务人士所需，高效整合提供各类商务活动所需场所，包括办公、会议、金融、住宿、餐饮、休闲健身等，使之成为一个有机的整体，全方位提供企业发展所需的平台和载体，并以此作为占领市场的有利武器。
3）人性化、个性化、品质化是现代商务环境的发展趋势，也是区域内商业服务产品的市场空白点。主要通过生态化的商务环境、人性化的产品细部处理和软性服务给予体现。
（2）项目各物业定位及说明
1）写字楼。特色化，注重产品性价比的高档写字楼。
①通过超高建筑外立面、大堂及公共部分的视觉效果体现项目的高端形象。
②通过提升主要硬件设施配置（如中央空调、进口电梯等）提升办公环境。
③通过对非主要硬件进行细分市场（如装修特色个性化、智能化），以控制成本。
⑤通过先进的商务中心和会议中心提高办公效率。
⑥通过裙楼商业支持和生态化办公环境区隔于传统高档写字楼。
⑦通过提升人性化的软性服务，提高项目高端形象。
⑧写字楼低区考虑预留改造成酒店所需管网及设备安装的空间。
2）公寓楼。同时适宜居住和办公的复合型小户型产品。
①通过提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的档次与形象，满足商务办公的需要。
②通过保留户型中的生活必需的空间（厨房、卫生间），满足居住需要。
③毛坯交房可有效降低总价，同时也给客户预留出更多的空间组合方式。
④除卫生间的内墙外，其他墙体不做，厨房预留上下水管道，以满足多用途使用。
⑤配置天然气，以增加销售卖点，提高投资客户购买意想。
⑥通过群楼商配支持和写字楼会议系统提升办公环境。
3）群楼商业。针对区域庞大商务人群的特色化体验式消费中心。
①商业高区（3、4、5层）主要以服务各类企业商务活动为主，经营业态包括大中型餐饮、咖啡、健身休闲中心、会议中心等。
②商业低区（1、2层）主要以白领人士个人体验式消费和休闲购物为主，经营业态包括工艺礼品、小型特色餐饮、品牌服饰、奢侈类消费品等、特色化品牌购物中心（如屈臣氏）、书吧、特色影像店、化妆品、茶艺。
③主力商家引进需充分考察其品牌号召力，其经营档次应与项目整体形象相匹配。
④非主力商家引进需考察其经营特色，以便形成固定的消费群体，减少对随机性消费的依赖。
⑤最终确定的商业业态应围绕某个中心形成一个特色的商业环境。
⑥生态化商业街成为整个商业体区别传统商业的特色，也为中高端商业形象提供档次保证。
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