上述房地产项目定位概述中所讲到的定位的原则，适合于一般的房地产项目，策划人员可以根据该原则和项目自身的特点，制订房地产项目的原则。

案例 北京某房地产项目定位原则的确定如下：

（1）与开发商发展战略相一致原则

项目的发展要与开发商的发展战略相一致，企业的发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等方面。项目在企业的发展战略框架下进行项目的市场定位，体现企业的竞争优势、发挥企业的核心竞争能力，用企业品牌去构建项目的产品品牌，以期使项目产品具有延续性和创新性，实现企业的发展目标和项目的开发利润。

（2）经济性原则

项目市场定位的经济性原则首先是指产品应具有较高的性价比，在满足必要建筑功能的前提下，租售价格合理；其次，从项目开发的角度出发，在成本控制的基础上，力求使项目达到开发效益的最大化；最后，在成本和费用测算、效益测算的基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平，确定项目盈利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可能性。

（3）适应性原则

本项目市场定位的适应性原则包含以下几层含义：一是与亦庄区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与亦庄区域的房地产市场的物业档次、标准、品质相适应；三是与市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配；四是与开发商的技术和管理能力相适应。以上4点是在进行市场定位时适应性原则的出发点。房地产项目定位的原则，如图2-4所示。

图2-4 房地产项目定位的原则

（4）可行性原则

本项目市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性原则两个方面。在现今房地产市场各项目的市场定位中，由于市场的不断变化和发展，项目定位必须考虑定位的可行性，以避免项目出现产品无个性、后期租售难的现象。根据项目规模、地块特性和本项目的优劣势来分析入市的时机，准确设计项目在市场中的定位。同时，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合的方法，对项目进行经济评价，并分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目开发进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制，本公司将综合以上因素并充分考量其各因素在市场中变化的情况，找到各类解决问题的方法，使项目的各项定位得以贯彻实施。

此外，策划人员还可以根据自己的操盘经验和项目的特点，制订其他的定位原则。

案例 某商业房地产项目的定位原则的确定如下：

（1）规模适度原则

规模适度原则是指商业街的长度、宽度、高度以及营业面积都要适度，不能超越界限无限发展。现在已经推算出未来几年内项目所能承受的理论体量，但这一计算与规划方案有相当大的差距，因此必须利用多种业态的有机组合来提升项目的影响力，扩大项目的商圈，尽快把项目炒热。那么如何规划业态才能促进经营呢？首先的考虑就是在地块上充分实现错位经营。

（2）错位经营原则(www.daowen.com)

商业街推行错位经营，能够减轻内部相互竞争的压力，减少内耗，从而增加凝聚力，发挥整体优势，这也是商业街振兴的关键所在。例如，北京的西单商业街由原来不到10万m²的营业面积一下子发展到54万m²，集中了8家大型商场，营业面积增加了5.4倍。鉴于市场分割，购买力分流，因此实际上顾客不可能相应增加，这必然引发商业街内部争夺客流的竞争；同时大型商场过于集中，而且多以百货为主，导致重复经营、定位雷同。因此，如何错位经营、特色经营和个性化经营，不仅关系到企业自身的存亡，也关系到能否发挥整体优势，共同发展的问题。

本项目由于体量超过商圈的承受能力，其规划设计必须贯彻错位经营的思想，通过业态错位、商品错位、服务错位、形象错位等多角度、多层次的经营错位，来体现项目的优势与特色。所以，规划步行街要实现如下功能：经济功能、文化功能、休闲功能、娱乐功能、保护功能、环保功能。

（3）因地制宜原则

根据不同的地段特点，制订不同的规划政策。本项目的地块特征如下：

1）位于东城新区中心，紧邻行政中心，政务商务活动频繁。

2）项目紧邻主要交通干道，交通通达性和可视性均好。

3）项目连接工业开发、教育卫生等驻区主要功能性组团，可以提供比较好的产业支持。

4）四季广场周围将有若干新型社区落成，预计居民数量可以达到3万人左右，基本消费力得到保证。

5）项目周边2km半径范围内无规模化商业集群，可以保证项目对于基本商圈范围内居民消费的垄断。

6）静海城市开发的重点正处于本区域，政府的重视能够保证周边基础设施的投资，为项目开发和居民入住奠定良好的基础。

可以看到，本地块是作为未来城市的中心区来规划的，周边的人群以公务员、商务人群和中高收入居民为主，周边主要的产业支持包括在政府引导下的政务活动、围绕政府展开的商务活动，目前已经东移文化教育产业。而周边地区恰恰缺乏为这些政务活动、商务活动和文化教育提供服务和支持的相关产业，这些产业包括咨询服务业、培训业、餐饮业、休闲娱乐业及其他为商务活动提供支持的行业。同时，周边居民在入住期间会对于子女教育、社区商业、餐饮业、休闲娱乐业和生活服务都有要求，而这些要求与产业支持有相当大的重叠部分，因此设置这些功能完全可行，所以说地块特征决定了这些功能在本项目的必要性和可行性。

（4）突出教育功能的原则

本地块另外一个明显特征就是距离本地最著名的学校——静海一中的距离非常近，如何充分发挥这一优势是使本项目区别于其他商业中心的核心课题之一。通过调查发现，静海县居民对教育培训最重视的分别是业余兴趣爱好、中小学生的补习班和学前班，占总数的73%左右，而这些都是针对未成年人的教育培训。另外一个调查结果显示，月文教支出在100元以上的家庭占总数的72%以上。需要注意的是，这是在目前静海县没有系统科学的培训体系和高素质培训人员的前提下发生的，因此教育培训业在静海县拥有非常广阔的前景。而将教育作为步行街的主要功能更多的是从带动客流的角度来考虑的，这一战略和麦当劳的发展战略基本相似。抓住了孩子，就抓住了家长，孩子参加培训，家长不可能在外面无所事事，这时步行街良好的氛围、丰富的商品和充足的休憩空间对于家长就有莫大的吸引力，从而在另一个侧面提高项目的人流聚集。

（5）突出休闲功能的原则

休闲、娱乐、餐饮功能可以增加消费者的停留时间。因此，步行街应注重商业街休闲功能的完善与改进，要注重广场和座椅的设计，增加酒吧、咖啡层、啤酒屋、茶馆、快餐店、影剧院、发廊、美容院、溜冰场、保龄球馆等场所，处处为逛街的顾客提供休息、娱乐方便，必然会延长顾客的停留时间，增加商业步行街的活力。

在做旺人气方面，要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。因为在步行区域里没有车辆的危险，孩子可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素。因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气很重要的手段，但是很多步行街却没有这种考虑。另一个是对没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让周边的居民有参与性的活动，这是做旺人气的一个很重要的因素。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。