房地产项目的定位，存在以下问题：

（1）定位工作的主体发生偏差

虽然定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校、研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于萌芽期，实际上定位工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成的，缺少公正性、科学性，定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容。同时，从业人员素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。

（2）产品定位不明晰

首先是中小房地产公司同很多大公司的市场定位趋同，没有对自身所处的金融环境和资金实力进行细致、科学、准确的分析，更没有严密的市场细分，不是充分发挥自身优势，不采用集中资源实施保持竞争优势的特色定位战略，而是与大型房地产公司直接对垒。其次是各小公司之间定位战略雷同，要么就是没有明确的目标市场，推出的楼盘不是针对特定的客户群。即使确定了目标市场，却未能在特定的市场细分中树立鲜明的并为广大客户所认知的市场形象和声望，而是采取了极端相似的市场定位。再次住宅建设向大型化、高标准发展，而普通实用型的住房却并没有得到重视。

（3）目标客户群不明确或目标市场需求判断错误

由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。

（4）定位只停留在喊口号

一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到一个漂亮的口号就大功告成了，而没有去细心衡量这是否为一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在整个策划和营销中坚定不移地去执行以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层面，仅给人留下了只闻楼梯响不见人下来，或者是雷声大雨点小的印象。定位是开发商用来为楼盘设计个性和风格的前提条件，起着为策划和营销导航的作用，不是仅仅作为广告或广告的一部分出现。当开发商在经过广泛深入的市场调查而找准项目的定位后，就必须在说和做方面保持一致和连贯，各方面都要统一和相通，让买家真正感受到所听到的和所见到的东西都是来自一个项目的，都是一脉相承的。从规划、平面、立面、环境、绿化、雕塑小品到室内外建筑和装饰材料、配套功能、包装和识别系统再到营销策划和物业管理，无处无时不体现楼盘的定位，策划人员用定位这一主线贯穿于整个房地产全程策划的始终。例如，某定位为环保家园的小区，环保这一功能性定位应该大有文章可作，人均绿地是否足够，有没有达到环保专家测定的人均50m²的草地。小区的整体利用率及室内空间利用率是否合理，是否出现因车占人道而减少住户活动空间的现象。在户型设计上是否出现客厅面积太小，开门太多利用率不高或是阳台深度太小而不实用，造成浪费。其他因素如油烟排放、通风采光、隔音效果等，有没有从使用和环保角度考虑。这一切都需要规划、设计人员严格按照定位来执行。在营销当中，VI设计、宣传物料、交通工具、广告、促销和公关活动，以及售前售后的物业管理是否都能以环保这一定位作为指导思想。如VI中的基准色可以以绿色为主，看楼车可以用无污染的电瓶车，参与和赞助社会的环保活动，售楼处和办公室内不用一次性的纸杯，小区环境明亮整洁，有明显的环保宣传指示牌，垃圾桶不用塑料袋等。总之，全方位全过程地定规定位，才是定位的真正意义所在，才能算是真正意义上的全面营销和全程策划。房地产项目的市场定位不仅是功能特性的展现，更多的时候还是个性的体现，只有定准位并且执行好，才能在众多的楼盘中脱颖而出，才能在产品越来越趋向于同质化的房地产市场竞争中树立自己品牌的个性和魅力。

（5）定位常变且缺乏核心

例如，某一楼盘推出一年，尝试了多种营销手段，但效果总是不尽如人意。其营销过程如下：

1）推出之初，定位为“成功人士的心水华庭”。

2）两个月后，定位为“孩子们成长的地方”，集中表现其配套齐全的特点。

3）又过了两个月，宣传客户所购房产即将升值。

4）后来，该楼盘重新定位为“智能豪宅”。(www.daowen.com)

5）年底时，眼看年关淡市已近，开发商心里着急，于是又降价促销。

从以上可以看出，该楼盘在营销手法上存在明显的缺点：定位不明，角色变换太频繁。从“成功人士的心水华庭”“孩子们成长的地方”到说不出名堂的“智能豪宅”，使潜在客户感到莫衷一是。要避免营销失误，营销策划还须遵循以下3个原则：

第一，营销手法的差异性。这是要与其他楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟风。

第二，主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

第三，操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

（6）运用差异化战略“模仿有余而创新不足”

差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐被业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况：一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销；另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。

（7）偏离定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”

部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。

（8）重视创品牌而忽视定位的前瞻性

许多的房地产企业很注意自身的品牌建设，但是往往忽视企业自身内部管理的建设。在房地产市场的定位中，缺乏定位的前瞻性，导致创建品牌的过程中“内力”不足，从而影响房地产品牌的建设。

（9）缺乏战略规划

目前，很多房地产公司未能从长远角度把握对市场的分析，没有充分考虑市场定位的影响因素，从而不能把市场定位提升到战略的高度来对待。营销过程中仅仅是简单地跟随房地产市场竞争的潮流被动零散地运用广告、宣传、概念、改善服务态度等促销手段，这与房地产公司发展要有精确的定位和周密的总体策划的要求格格不入。