除了上述因素会给房地产项目的开发建设带来威胁外，策划人员还可以从其他角度去分析项目将面临的威胁。

案例 长沙某专业市场项目的其他因素所带来的威胁分析如下：

市场原有经营大户有感于现有环境的局限性，寻求另外发展的空间，在体育馆路以外的区域开辟新的市场，将对项目形成影响，造成一部分客源的流失，新成立的市场也将与本项目形成恶性竞争的态势。

一旦本项目市场建造完毕，经营环境改善，许多经营户为了实现利润的最大化，将继续留在体育馆路段原店铺经营，与项目市场形成“一街两市”的竞争格局。

在分析完房地产项目有可能面临的威胁后，策划人员应对这些威胁提出解决的方案。

案例 深圳某房地产项目的威胁解决方案建议如下：

（1）差异化定位——避免正面竞争

××世纪的主题形象语为“中心区会展新邻，20万m²城市中坚大社区”和“一个专为城市主流人群打造的中小户型大社区”。通过分析该项目的定位可以看出以下几点：

1）××世纪的定位为“特权”生活型大社区。

2）虽然也提到会展中心，但是没有实际的利用，只是阐述项目位置。

3）客户群体为所谓的“城市中坚”的“主流人群”。

本项目在定位上有很大的空间与××世纪实现差异化，主要是定位的方向，商住与纯居住的区分。具体来说就是对于中心区的配套功能，会展中心的配套服务功能如果定位的方向一样，即如果也定位为住宅，酒店形象带给本项目的高品质高层次感也使定位实现了差异化。

（2）打击对方弱点——高形象、高品质、高信心

××广场为多年的烂尾楼工程，在客户心目中的形象大打折扣，用本项目的优势克对方的劣势，胜算增加很多。(www.daowen.com)

（3）推广重点的策略调整——抓住已有，放眼周边

项目推广时可以考虑对中心区已经入驻的公司（尤其是国际知名的实力型公司）进行重点推销，用团购等促销方式掀起销售热潮，带动周边片区客户的入市。

案例 北京某房地产的项目威胁解决方案建议如下：

1）从目前政策走向来看，未来出台的政策将会进一步抑制房地产市场的整体投资热度，另外东部房地产市场的不成熟也将会在不同程度上影响本项目。但是，历来与政府合作紧密，拥有政府支持的开发企业都能在政策中找到空隙，在项目开发中能获得更多的优势，并能够比其他企业发展得更快。

2）本项目应在分期建设中考虑到北京2008年奥运会的召开对项目分期建设的影响，合理安排各分期的开工时间和建设周期，尽量减少不利影响。

3）为了能够在激烈的区域竞争中脱颖而出，就要求在规划和产品设计上有所创新，在营销推广中更有针对性，只有这样才能通过差异化的产品和有效的推广赢得市场。

4）通过宣传区域规划前景，结合目前区域发展的良好势头，向客户展现项目所在区域未来的美好前景，以淡化区域现状较差的问题。

5）在一个区域的改造中，政府以及开发商的实力是能否成功应对开发过程中不确定因素的根本。从20世纪90年代初崇文区政府与新世界地产合作改造崇文门片区，到西城区政府与金融街开发集团合作进行西直门交通枢纽改造都说明了这一点。因此，一方面开发商在与政府就本区域改造方面应不断加深合作和沟通力度，另一方面，开发商应在本项目开发中做好充足的准备工作，以应对未来一些不确定的影响。

6）在规划和产品设计阶段，要结合项目定位的方向，通过聘请具有较强实力和品牌的设计团队，在规划和产品设计方面有所创新，同时在园林景观、硬件系统、软件服务等各个方面都要做到与产品规划的品质相一致，提高项目整体品质和档次，才能在激烈的市场竞争中赢得一席之地。

在分析房地产项目的SWOT时，可以把项目的优势、劣势、机会和威胁分开来表述，也可以把上述内容表述在SWOT矩阵内。

案例 石家庄某房地产项目的SWOT分析，如表1-106所示。

表1-106 石家庄某房地产项目的SWOT分析