分析竞争对手的价格，有利于本项目的价格定位。

案例 某房地产项目的竞争对手价格分析：

（1）银山源·银兆电子城的商铺销售价格体系至今为止变动四次（包含违规操作），例举一层，价格均扣除收益返点

1）破土预售1楼实际销售价为7800元/m²～9000元/m²

2）推出市场概念8500元/m²～9500元/m²

3）推出精装概念9000元/m²～10000元/m²

4）整体包装9200元/m²～11000元/m²

楼层价格系数为0.4～0.6

（2）租赁价格体系政策

1）报名，排队。

2）制定楼层均价价格。

3）超长免租。

4）税收优惠（免地税，免国税永川提留部分大约为20%）。

（3）银山源·银兆电子城销售价格体系详解，见表1-86～表1-88。

表1-86数据准确性100%，销售浮动±2%，数据来源实地调查印证及银山源·银兆电子城内部销售资料。

表1-86 银山源·银兆电子城销售价格

（续）

表1-87数据准确性100%，带“约”字样为估计数，数据来源实地调查印证及银山源·银兆电子城内部销售资料。(www.daowen.com)

表1-87 银山源·银兆电子城销售面积

表1-88统计误差率±5%。

表1-88 银山源·银兆电子城广告数据

对于商业项目，在进行竞争对手价格分析时，分别介绍商业期房竞争对手和成熟商业竞争对手的售价情况，分析出同类物业的市场均价，为本项目定价提供借鉴作用，并根据市场均价预测商户的需求。

（1）商业期房售价分析，如表1-89所示。

表1-89 商业期房售价分析

分析：同类商业物业基本选取城市综合体商业部分作为参照，均为2层商业，除国贸中心为室内步行街外，其余均为临街商铺，但销售价格随楼层与便利位置不同而不同，一铺一价，但均价上1F基本在2.0万～3.2万元/m²；2F在1.8万～2万元/m²。

（2）成熟商业售价分析，如表1-90所示。

表1-90 成熟商业售价分析

分析：同类成熟商业物业主要选取城市纯商业部分作为参照，在均价上，1F基本在2.0万～3万元/m²；2F在1.2万～2万元/m²；3F在0.9万～1.5万元/m²。

（3）小结

1）周边的商业项目不多，主要以综合体及郑州的大型商业作为参照，新建的商业与成熟的商业销售价格近似：1F：2.5万～3万元/m²；2F：1.8万～2万元/m²；3F：0.9万～1.5万元/m²；4F及以上0.4万元/m²左右。

2）本项目周边商业氛围浓厚，尤其是科技IT类专业市场完善，为商业市场形成一个良好的租赁平台。

3）区域商业需求弹性大，上涨的市场需求推动整个项目周边的租赁价格都呈现刚性上升的态势。

4）综合商业的缺乏、商户对综合物业需求的攀升为本项目提供了一个契机。