在分析投资者时，主要是分析他们的投资需求和他们所能接受的投资总额。在分析经营者时，主要是分析他们对经营商铺的要求，有利于为接下来的产品规划设计提供依据。

案例 广安某商业项目对经营者的分析如下：

（1）问卷说明

1）样本框：广安市广安区（包括城南、城北区域，思源大道附近28份、老城区26份、城北26份）。

2）抽样方法：随机抽样。

3）调查方法：商城面访和进入商铺走访。

4）样本量：广安市内80份，有效数66。其中，一般投资商调查55个，有效样本44个；商业房地产项目专项调查25份，有效样本22份。

5）统计方法：运用SPSS统计分析软件进行频数统计、相关分析。

（2）在经营商业项目调查

1）经营商铺的面积。经营商铺的面积分析，如表1-55所示。

表1-55 经营商铺的面积分析

经营商铺的面积，如图1-53所示。

图1-53 经营商铺的面积

2）总投资额（商铺购买价）。总投资额分析，如表1-56所示。

表1-56 总投资额分析

总投资额分析，如图1-54所示。

图1-54 总投资额分析

3）租赁价。年租金分析，如表1-57所示。

表1-57 年租金分析

年租金分析，如图1-55所示。

4）经营产品。经营产品分析，如表1-58所示。

图1-55 年租金分析

表1-58 经营产品分析

经营产品分析，如图1-56所示。

图1-56 经营产品分析

5）经营收入状况。经营收入状况，如表1-59所示。

表1-59 经营收入状况

经营收入状况，如图1-57所示。

6）店员人数。店员人数，如表1-60所示。

图1-57 经营收入状况

表1-60 店员人数

7）主要交通工具。主要交通工具，如表1-61所示。

表1-61 主要交通工具

（3）再投资商业项目选择

1）新商业形态。新商业形态，如表1-62所示。

表1-62 新商业形态

新商业形态，如图1-58所示。

图1-58 新商业形态

2）商业投资计划（投资额）。商业投资计划，如表1-63所示。

表1-63 商业投资计划

商业投资计划，如图1-59所示。

图1-59 商业投资计划

3）购买（租赁）面积。购买（租赁）面积，如表1-64所示。

表1-64 购买（租赁）面积

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4）承受的租赁价格。承受的租赁价格，如表1-65所示。

表1-65 承受的租赁价格

承受的租赁价格，如图1-60所示。

图1-60 承受的租赁价格

5）承受的购买价格。承受的购买价格，如表1-66所示。

表1-66 承受的购买价格

承受的购买价格，如图1-61所示。

图1-61 承受的购买价格

6）投资位置。投资位置，如表1-67所示。

表1-67 投资位置

投资位置，如图1-62所示。

图1-62 投资位置

7）选择业态。选择业态，如表1-68所示。

表1-68 选择业态

选择业态，如图1-63所示。

图1-63 选择业态

8）选择业种。选择业种，如表1-69所示。

表1-69 选择业种

选择业种，如图1-64所示。

图1-64 选择业种

9）购买商铺付款方式。购买商铺付款方式，如表1-70所示。

表1-70 购买商铺付款方式

购买商铺付款方式，如图1-65所示。

10）打算购买的商场（店）的类型。打算购买的商场（店）的类型，如表1-71所示。

图 1-65

表1-71 打算购买的商场（店）的类型

打算购买的商场（店）的类型，如图1-66所示。

图1-66 打算购买的商场（店）的类型

11）集中式商场选择的层数。集中式商场选择的层次，如表1-72所示。

表1-72 集中式商场选择的层数

集中式商场选择的层数，如图1-67所示。

图1-67 集中式商场选择的层数

12）主要交通工具。主要交通工具，如表1-73所示。

表1-73 主要交通工具

主要交通工具，如图1-68所示。

图1-68 主要交通工具

在分析商业项目经营者时，可以重点分析不同商业种类经营者的承租能力及对承租面积的要求，对项目所在区域经营者的承租面积进行调查统计，有利于项目进行业态业种选择或提前与主力商家进行联系并进行预招商工作，也有利于对项目的商铺面积进行分割。

案例 如某商业项目的经营者分析如表1-74所示。

表1-74 某商业项目经营者分析

（续）