上述的区域商圈业态分析是针对于各个商圈所具有的业态进行调查分析，而这里的区域商业经营业态分析则是针对该区域各种业态的经营状况进行分析，判断该业态是否还存在市场空间，从而有利于本项目的业态选择。

案例 某房地产项目的区域商业经营业态分析如下：

（1）本市商业服务业市场整体分析

本市商业服务业市场整体分析，如表1-41所示。

表1-41 本市商业服务业市场整体分析

（续）

（2）重点商业服务行业分析

1）百货零售业。

超市零售。自2004年4月国家商务部颁布《外商投资商业领域管理办法》以来，国外众多商业零售商对中国零售市场更是加紧进入。2004年12月11日，外商投资商业零售企业可以突破的仅限于省会城市、直辖市、自治区首府、计划单列市及经济特区。在此发展背景下，本市超市零售行业至2005年3月有法国家乐福、泰国易初莲花、新一佳等国内外大型外资超市共7家进入本市市场，算上本土大型超市企业，共有10家。该市超市业与南京市场不同，以上提及的10家超市业态无一例外都是大卖场。至2004年底，较早进入本市市场的上海世纪联华、本土的惠客隆及百惠家美时等都已关门、压缩体量或是大规模调整。

当地居民对于超市零售业的选择要素比较简单，主要体现在价格与品牌两个方面，发生在超市内的消费种类主要是一般生活食品与日用消费品。

百货商场。百货商场尤其是国有性质的百货商场，一直是本市市民的首选商业消费场所，如城中的人民商场、徐百商场，城东的白云商场、蓝天商场，西关的友谊、华美等。但是，2003年以来，随着南京金鹰国际购物中心、金地百货等一批新型百货商场进入彭城，这些老牌百货商场的经营纷纷进入窘境，目前已有部分商场开始进入整改与调整期。

当地居民对新型百货商场的购物环境、空间结构营造、促销模式及产品品牌等方面的接受度较高，市场认可度较好。另外，商场整体品牌的选择对于当地居民的影响较大，一些当地人熟知的、具有一定消费档次及消费身份代表的品牌对于当地居民而言较易接受。

百货类批发市场。本市百货批发市场主要集中于城东火车站板块，分别位于复兴路上的朝阳市场和金朝阳市场。建国东路上的宣武市场和新生里市场，批发商品类型主要有服装鞋帽和五金两大类。

2）休闲娱乐业。

①KTV。市场情况。

a.本市KTV市场现状。

从经营模式分析，本市KTV市场有夜总会型、量贩式、练歌房三种类型，其中最多的是量贩式KTV。

从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00～凌晨02：00，量贩式和练歌房则从下午13：30就开始营业，因此这两种类型的KTV都有两班员工，一个是下午班，一个是晚班。

从消费金额分析（量贩式KTV和练歌房差不多），见表1-42。

表1-42 KTV市场消费金额分析

从包间总量分析，一般KTV包间都在50个包间左右；稍大一些的在80～100个，如龙卷风；大型的在150～200个，如嘉年华。

从营业面积分析，一般KTV都在2000m²以上。

从消费时间分析，大都在2小时以上。

从包房订座率分析，基本上每晚能保证在60%～70%的区间。

从关联产业分析，主要有酒水、果盘小吃、其他有偿服务，部分KTV在更高楼层设有包房。中式酒水在5～20元，小吃在3～20元，档次比较好一些的正规KTV都配备超市，价格比较透明，消费也不高，如嘉年华。

b.本市KTV的特点。

本市KTV整体市场竞争激烈，量贩式KTV几乎遍布市内所有的主干道，低中高档次均有市场。

同质化经营，同质化竞争严重，促销活动形式多样，主要以“价格优惠”作为市场促销手段。如“50元一个晚上”“30元唱一下午”“包房五折”。

KTV娱乐形式单一，档次相仿。

高档、特色，集餐饮、洗浴、KTV、客房于一体的一站式消费的休闲娱乐场所市场空白。

c.代表个案见表1-43。

表1-43 KTV市场代表个案

②酒吧业情况。

a.本市酒吧乐业市场现状。

从酒吧“行业生命周期”分析，本市酒吧业尚处于起步阶段。2004年10月位于户部山的本市第一家酒吧——宝船开张营业，马上就成为在徐州工作的外籍人士、追求时尚生活的市民留恋的地方。接着，维京、兰贵坊、动感、毛女、风暴等七八家酒吧紧追其后，纷纷开张。

从酒吧分类来看，本市酒吧一类是动吧，包括跳舞吧和演艺吧，主要代表有：兰贵坊、维京、动感、毛女、风暴。在这类酒吧里，喝酒、聊天、唱歌、蹦迪，各种活动一应俱全；第二类是静吧，主要代表有宝船、维京。该类酒吧以“酒文化”为主。在这里基本上找得到世界各地洋酒、啤酒、咖啡、冰激凌以及专业调酒师精心调制的鸡尾酒。该类酒吧营造的是一种在轻柔的音乐伴奏下，饮啜名酒，相互沟通聊天、放松心灵的轻松环境。从供求关系分析，静吧市场供不应求。

从消费时段分析，主要经营时段在晚上20：00～凌晨02：00，高峰时段在22：00～24：00。

从消费金额来分析，普通中式啤酒15～25元，碳酸饮料5～8元。本市酒吧都有促销活动，如买5瓶啤酒赠送2瓶及小果盘。由于当地人不少喜好喝酒，通过交流发现，到酒吧消费的很多人都是刚刚聚会完喝过酒的，由于没有一站式消费的场所，所以还要花费交通成本到酒吧。

本市演艺酒吧有两种：一种走高雅艺术路线，如欢乐谷；另外一种就是大众化表演。通过走访后者经营状况要强于前者，且关联产业丰富。

本市酒吧的营业面积基本在200～300m²之间，软硬环境一般。

从酒吧分布分析，本市酒吧大多分散经营，目前稍具规模的就是戏马台酒吧一条街。(www.daowen.com)

b.本市酒吧业市场特点。

经营模式相似。

整体市场缺乏竞争，导致经营者不愿突破和改善现状。

特色化、主题化酒吧市场缺乏。

专业经营酒吧人才、管理理念缺乏。

酒吧消费大众化，消费人群涉及社会各阶层人士。

c.本市酒吧消费客群分析。

身份特征分析：动吧消费客群比较复杂，社会各阶层人群都有，静吧则以外籍人士、白领、高级职业经理人为主流消费人群。

年龄特征：25～35岁年龄段为消费主力。

消费行为：多以族群的方式到酒吧消费，其中4人消费团体最多。

消费心理分析：缓解压力、释放自我、获得快意。

d.代表个案，如表1-44所示。

表1-44 酒吧代表个案

（3）餐饮业

徐州市餐饮业零售构成，如图1-15所示。根据本市2004年统计年鉴相关资料整理得到的餐饮业部分消费特征为食品类消费份额达75%，较过去有所下降，但烟酒类及饮料类消费份额攀升较快，尤其是饮料类消费。

从地域角度而言，本市的餐饮文化派系应该属于淮扬菜系，即江苏菜。它是由苏州、扬州、南京、镇江四大菜为代表而构成的，其特点是浓中带淡、鲜香酥烂、原汁原汤、浓而不腻、口味平和、咸中带甜。但是，在实际生活中当地人的饮食习惯则更加体现“兼容并收”的特点，淮扬菜的“浓酥”、鲁菜的“咸鲜”、川菜的“麻辣”、粤菜的“奇珍”等，在其饮食文化特征中更多地受到北方菜系的影响。口重、辛辣是本市处于南北交通枢纽的地理位置所形成的。因此，在对本市餐饮行业的针对性调研当中，得出以下结论：

本市饮食习惯大体可归结为淮阳北派菜系，在淮扬菜的基础上更加体现口重、辛辣的特点。因此，目前在本市餐饮行业的发展过程中，当地本土特色餐饮与内地其他派系的中餐经营状况都不错，大众接受度较高。但是，受该市产业结构（工业制造业发达）、市区办公商务氛围及当地酒文化因素的影响，目前西式快餐连锁经营现状不佳（如肯德基、麦当劳和必胜客等）。当然，这也与当地中餐相比，“性价比”较低有关。

提示：餐饮经营要更加突出文化氛围的营造，将饮食与文化相结合，在价格适中的前提下，适时赋予文化内涵，提高餐饮消费的“性价比”，倡导“特色与文化”相结合。

1）本市餐饮业市场概况。

①近年来，随着人们生活水平的提高以及消费观念的更新，餐饮业已成为该市居民消费领域十分引人注目的亮点。餐饮企业不断推陈出新，中、西餐不同菜系强调特色、个性化品牌经营的特点更加明显。同时，餐饮价格基本稳定，增强了对消费者的吸引力，拉动了全市餐饮业的快速发展。2004年，全市餐饮业实现零售额35.24亿元，同比增长18%。

②本市餐饮业发展本来就有其地域历史渊源，作为南北方的交通枢纽，作为一个胸襟宽广的城市，必须要去选择包容，选择以酒桌文化这种中国大地广为接受的沟通方式与外界建立深厚的经济联系。

③本市餐饮业市场由两个极端的市场组成：一个是由连锁餐饮机构、特色酒楼、大型餐饮构成的环境幽雅价廉物美的中高端市场；另一个是就餐及环境极差的地段市场。可以说，这两类就餐场所在餐饮价格方面差异较小，只是就餐环境属两个极端，在彭城而言市场占有率不分伯仲。

2）本市餐饮业市场特点。

①中、西餐比例严重失调，西餐现阶段生存环境较差。

②中餐口味地域融合性强，整体属于淮阳北派菜系，口重、偏辛辣。

③餐饮消费性价比较高，便宜实惠。

图1-15 徐州市餐饮业零售构成

④具有一定文化主题的餐饮企业市场接受度较高。

⑤高端餐饮市场具有一定的市场占有率，但必须考虑产品与当地口味的有机融合。

3）本市餐饮消费客群分析。

①客群组成：本地机关事业单位的政府官员，工矿企业单位中层以上的管理人员，部分普通市民，外地来彭商务人士。

②年龄特征：中青年人群（20～50岁）为消费主力人群。

③消费行为：族群消费为主力消费模式，与南京相比族群基数有所上升。

④消费心理分析：工作交流，商务、会务考察，家庭、公司聚会。

4）重点个案分析。

餐饮娱乐类个案调研（一），如表1-45所示。

表1-45 餐饮娱乐类个案调研（一）

餐饮娱乐类个案调研（二），如表1-46所示。

表1-46 餐饮娱乐类个案调研（二）