分析商圈内各商业物业的经营状况，首先就是要看空置率，其次再对各商业物业的经营状况进行分析。

案例 某房地产项目的区域商业物业经营状况分析，如表1-25所示。

表1-25 某房地产项目的区域商业物业经营状况分析

从表1-25中可以看出，4号大街商圈的商铺，除去大都文苑风情空置率较高外，其他楼盘底商出租情况都非常好，且经营状况表现良好。而1号大街商圈的商铺出租率较4号大街商圈略有逊色，两个商业形态中高沙商业街经营状况良好，而下沙商贸城状态欠佳。福雷德广场商圈的商铺是此次市场调查中，商铺出租经营情况最好的区域，该区域的商铺几乎户户都有商家进驻，而且商家的经营状况现阶段都呈现出尚佳的状态。

1）4号大街商圈的商铺出租率高，餐饮业和网吧生意“淡季不淡”，品牌餐饮连锁强力抢占市场消费力。4号大街商圈除去大都文苑风情空置率较高外，其他几个项目招商情况都较好，而且入住商家的经营情况都不错。

经过几天的观察，这一带目前生意最好的是网吧，其次是餐饮。现阶段为暑假，在大部分学生应该离开下沙的情况下，网吧的生意依然红火。在用餐时间，这里的肯德基、九佰碗都出现长时间排队的情形，而中餐饭店虽然没有这样的盛况，但是在吃饭时间，进去就餐与叫外卖的也不少，这就是说餐饮业在该区域还有很大的拓展空间。其他如服装、美容美发、烟酒店、小家电市场等，由于在该区域都属于小规模中低档次经营，随着该地域商业地位的上升，经营状况渐入佳境。但从中不难发现4号大街商圈缺乏一站式的大型百货商场。

肯德基、九佰碗这些品牌连锁餐饮是首次登陆下沙市场，一经面市取得了很好的成绩，说明下沙的整体消费群对中档消费的连锁餐饮，特别是具有一定品牌影响力的连锁餐饮还是有很大需求的，而目前下沙市场这些规格的业态还是稀缺的，值得投资引进。

2）1号大街商圈的商业出租情况还可以，但经营状况却呈现两极分化，且经营效益有明显的周期性。由于目前是暑假期间，下沙商贸城面临没有客户的窘境，形势不佳，而且由于市场低档次定位，难以保证购买群体的消费忠诚度；高沙商业街虽然也有类似的情况，但还有下沙农居点居民维持它的消费，且它已经成为下沙有一定影响力的餐饮一条街，部分品牌连锁餐饮（如豪尚豪、千食客）也进驻其中。

3）福雷德广场商圈的商业由于受益于大学城，经营状况虽然也有周期性，但总体而言是好的。该区域商业由于直接依靠大学，因此在寒暑假期间商铺经营状况优于1号大街商圈的商业。而且学源街商业经营的是品牌休闲服饰，面向大学生消费群体，有其品牌的忠诚度。同时，随着福雷德广场规划引进大型的超市或是大型百货业，预计会带来目前物美超市这样的旺盛人气，改善其周期性商业经营的尴尬现状。

人流量与经营好坏也有着直接的联系，所以在分析商业物业的经营状况时，最好也对人流量进行分析。(www.daowen.com)

案例 某房地产项目的区域商业物业经营状况分析如下：

（1）各种业态档次和经营情况分析

大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：百货业态除了东购一家中档的购物中心经营情况良好外，其余经营情况一般，说明本地区消费只能支撑一家东购这样规模的大卖场。

专业市场：由于本商业区位于中山路和火车站附近的优越位置，加上新华集贸中心和青年街市场长期形成的人群认知度，本地区专业市场普遍经营情况良好。尤其是老牌服装市场福兴阁、太和电子城经营情况最好，说明本商业区是本市传统的专业市场商业区。

主题商场：主题商场是本地区出现的新业态，以天元名品为代表。由于该商场掌握了本商业区大量中低消费人群的特征，定位成针对年轻人的时尚主题服饰广场，取得了一定成功。其他一些运动主题、时尚主题的商场因规模太小或设施落后，经营状况一般，说明主题商场是本商业区市场能够接受的新业态，但对内部设施、主题确定和氛围营造等方面要求较高。

专卖店：本商圈有家电、医药、服装等专卖店，该地区有大量的客流作保障，但竞争十分激烈，大多经营情况一般。

配套业态：该地区的餐饮娱乐等针对本商圈的配套设施，基本上没有大型上档次的，一些低档餐饮、快餐店经营情况非常好，规模型配套业态是该地区的市场空白。

（2）商圈人流量和整体经营情况

东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万，本案例所在地区的人流量为东购人流量的1/3，约为3万人。说明本商圈的人流量目前还大部分集中在金桥路以东，以西客流量比较少。

该地区东购、天元和太和电子等百货、主题商场、电子市场等新业态经营情况良好；传统的新华集贸市场只有福兴阁凭借位置和长期的客户认同经营状况没有明显下滑，其他传统的批发或专业市场的经营正逐渐走向衰落。