对区域商圈的总体状况进行分析，首先是分析区域内主要包含了哪几大商圈，各商圈所覆盖的范围有多大。

案例 某房地产项目的区域商圈总体状况分析如下：

通过市场调查，发现本市的零售商业市场主要由两大核心商业区和其他区域性商业区组成。两大核心商业区即东购商业区和北国商业区。

（1）东购商业区分析

东购商业区是本市最大的综合型成熟核心商业区，代表了本市最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成了一个零售商业区，有火车站、服装批发市场、大型购物中心三大特征。

东购商业区的范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业积聚区，包括华联等周边的大型商业场所。

（2）北国商业区

北国商业区是本市中高档消费的商业区。其范围主要是以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东面一直延伸到世贸名品的区域。

该商业区位于本市市政府各机关所在地，集中了燕春、世贸皇冠等高档酒店，因此作为一个中高档消费商业区尤其合适。但目前来看，该商业区业态比较单一，主要市场份额还是北国商厦一枝独秀。

此外，策划人员还应对各商圈的一些基本情况进行分析说明。

案例 重庆某商业房地产项目的商圈总体状况分析如下：

南滨路、大石杨三角区（大坪-石桥铺-杨家坪）、大渡口、巴南区（鱼洞、花溪-李家沱等）四大区域是目前业界、市场比较看好的，正在崛起的新兴商圈（商业区）。

（1）南滨路

商圈描述：南滨路将会成为一个有别于目前主城五大商圈以及今后其他商业区的地方。其会与未来重庆CBD连接在一起，成为一个都市型的商圈，以中高收入人群为消费主体的购物、休闲娱乐、旅游观光性的商业区。

分析：魅力南滨“筑巢以待”。“一步一传说、一步一景”的南滨路有着不错的自然景观资源，这里已在售的大盘有融侨半岛、阳光华庭和海棠晓月等，而且这些大盘凭借其完善的配套设施以及较高的品质赢得了市场。该区域独有的优势吸引了更多的实力开发商来此圈地，阳光100、中国武夷、东原地产纷纷在此落户。据预测，在未来5年，南滨路将有30万人入住，为南滨路商圈带来人气。同时，鹅公岩、长江复线桥、菜园坝等跨江大桥将使长江的阻隔“忽略不计”。另外，南滨路中央商务区的独特优势必将助推这里的房地产开发。

休闲商业地产悄然崛起。在住宅开发如火如荼之时，南滨路正在谋变商业新城。据悉，南滨路一、二、三期的所有开发项目将进行商业、休闲娱乐规划，南滨路将成为全新的滨江商业城。酒吧一条街、兴澳海底世界、800米观景长廊、重庆美术馆等30多个项目将陆续登陆。一个全新的滨江商业街将会呈现出来，南滨路沿线将会成为名副其实的商业、休闲、旅游、居住区。据统计，包括第一大道商业街、中央大街、融侨半岛等都有商业旅游商务区的水体结构和商业街区结构的特点。这些将使南滨路的商业结构得以优化，也掀起了南滨路休闲商业地产的开发潮。(www.daowen.com)

商圈概况：南滨路板块以滨江路为主线，上至南坪二塘村，下至峡口镇，全长21千米。未来南滨路规划为商务及休闲娱乐区、文化旅游（或历史风貌）及人文居住区、滨江生态居住区、仓储物流区，在“最有人气的旅游观光带、最显活力的经济增长极，最具品位的人居环境”3个方面下工夫，力争把滨江路建设成为最能代表重庆山水园林城市风格的重庆第一路。

（2）大石杨三角区

商圈描述：大石杨黄金三角区（覆盖杨家坪、陈家坪、渝中区的大坪及连接带，简称“大石杨黄金三角区”）是最能代表新商业特征的潜力商圈，是建立在有快捷交通以及新兴经济（如IT、通信、广告及传媒业）基础上的。随着奥体中心等核心片区以及周边区域的开发，石桥铺高新区商圈会很快形成。

分析：高新区购买力旺盛，商业发展将后来居上。通信业、传媒业、广告业及IT业在该区域的生根发展为区内较强的消费能力打下了基础。据悉，2001年该区人均年收入达2.2万元，属全市最高。同时，目前区内已有60多万的常住人口，并且该数字还在增长中。这些反映出该区域商业发展的基础。有关调查还显示，高新区吸引外区消费的能力在日益增强，这一利好趋势将吸引众多商业运营商进驻（华宇名都城商业部分受到多个商家关注，证明了这一区域的商业潜力）。

同时，奥体中心周边成为新的开发热点，随着重庆市奥林匹克体育中心工程的迅速推进，体育中心周边成为高新板块新的开发热点。目前，除已引起市场极大关注的同创奥韵之外，即将启动的还有中华企业项目等，并为这一片区带来超过20万m²的商业物业。另外，这里的开发重点还将向西部二郎科技园周边转移，高新区不仅是本市科技产业最集中的区域，同时也是房地产进一步开发的崛起地，随着二郎科技园各项配套设施的日趋完善，该区域有可能诞生出新的大项目，并得到市场的认同。

（3）大渡口

商圈描述：大渡口的商业发展之路是往城市副中心商圈迈出的，这里将成为副主城区西南部（如大渡口全区以及巴南区鱼洞、中梁山等）的次级商圈。

分析：城市开发后劲十足。该区城区内目前的城市开发主要集中在两个板块，一个是九宫庙一带；另一个是新区府周边。在九宫庙板块，这里先后出现了新城明珠、春晖花园、天辰华府等项目。目前，该区域诞生的金色世纪、秋实小区、远景天下等项目显示着该区域楼市发展的后劲。

厚积薄发的新区府板块改变了大渡口开发一直在九宫庙附近开发的局面，平衡了区域楼市的发展布局。同时，交通的改善将全面提升大渡口开发的速度。轻轨、陈庹路的建成，长江路的拓宽及马桑溪大桥、鱼洞长江大桥的竣工，将全面完善大渡口的交通网络，这些都将对区域带来较大的改变。

另外，这里的商业规划前景诱人。据悉，大渡口将在未来5年内进行商贸步行街项目的建设，以扩大市场的规模。同时，将修建大型商贸步行街，以提升大渡口的整体城市功能。在区域整体迅速发展的基础上，大渡口双山工业园有望成为下一个开发热点，市内多家知名实力开发商已在此圈地，该片区将成为继新区府开发板块后的又一个新兴区域。

商圈概况：大渡口在区位上远离其他主城区，并在交通配套设施、商业发展等方面稍逊于其他主城区的发展，因此大渡口区在市民心目中的印象相对淡薄。但随着该区域房地产的火热开发，昔日不显山露水的大渡口已逐渐在主城的开发中争得一席之位，其对外区购房客户的吸引力也在逐步增强，显示出较强的发展劲头，未来大渡口的楼市发展将更为全面。目前，该区常住人口约为15万人。

（4）巴南区

商圈描述：巴南区受到关注是从2002年开始的，其中开始起步的商业物业不能不说是一个重要原因。巴南区主城区有两大片区，一个是渔洞（区府所在地）；另一个是以李家沱、花溪为带动性区域的南部新城。

分析：该区城区内目前的城市开发主要集中在两个板块，一个是渔洞新城、邻大江厂等大型新迁企业；另一个是以李家沱、花溪为中心的南部新城周边。在鱼洞新城，出现滕王阁等地产项目，在以李家沱、花溪为中心的南部新城周边出现日月山庄、阳光美地等项目，显示着该区域楼市发展的后劲。同时，交通改善将提升巴南区开发的速度。南坪—渔洞道路的拓宽及马桑溪大桥、鱼洞长江大桥的建设，将全面完善巴南区的交通网络，这些都将对区域带来较大的改变。

商圈概况：巴南区是主城“南下战略”的重点区域，在区位上远离其他主城区，原来在商业发展等方面稍逊于其他主城区的发展。但随着该区域房地产的开发，其对外区购房客户的吸引力也在逐步增强。目前，该区城区常住人口约为20万人。