对区域的商业总体情况进行分析，首先就是要对总体情况进行简单的描述，一般可以从区域商业物业的发展进程、现状、区域商业的总体特征、投资者现状等角度进行分析。

案例 某房地产项目的区域商业总体情况分析如下：

（1）本市商业物业发展分析

根据商业物业发达地区发展规律可以看出，从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形态的物业主体，商业物业的发展将经历4个进程，如表1-19所示。

表1-19 本市商业物业发展分析表

本市房地产市场起步较早，但商业物业的开发相对滞后。由于对商业物业产品认识不够充分，缺乏相应开发经验，因此在开发决策、整体策划、市场运作、经营管理等方面均有待发展和完善。但是目前在整体经济环境和商业环境等利好因素的推动下，商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，但本市商业物业进入高速、理性的发展时期仍需一段市场周期。

（2）本市商业地产现状分析

1）从本市城市功能定位看商业发展态势。

本市已经鲜明定位，将从目前以加工制造业基地城市为主转变为工商服务业为主的现代化城市。这就意味着本市将在走向小康和基本现代化的道路上实现三级跳。这个产业结构的调整在根本上影响着本市城市功能和发展态势的方向。

2）从本市目前社会特征看商业发展巨大空间。

经济学里著名的恩格尔系数告诉我们，生产力低下时，人们最主要的经济收入只好用于满足温饱问题的物质消费，而一旦人们收入逐步提高，用于其他消费支出如精神追求的金钱越来越高时，就表明人们的生活质量在提高和改善。而目前人均收入已达到小康水准的本市，正在急速进行着生活消费的转型和提升，这种现实的消费欲望推动着本市现有的商业设施如人民路商业街和百润发购物卖场等压力骤增，也预示着新的商业地产开发的时代正要到来。

3）近年来本市房地产市场高速发展，极大地刺激了人们的置业欲望，市场环境优良。

4）整个本市的商铺正朝着规模化、郊区化的方向发展，西部就是其中之一。

众多住宅的崛起、人气的提升，必然给该地的商业带来更大机遇和要求。尽管该地区只是诸多副中心的一个，但放眼未来的商业发展，西部有希望，也有能力撑起本市商业的半壁江山。

（3）本市商业物业缺乏可感性强的形象表现力

随着市场竞争强度的逐渐增加，房地产项目自身形象的塑造和宣传成为推动项目成功的关键要素，由于投资型物业的特殊产品性质，商业物业形象的塑造和宣传对于项目发展更加重要。

由于本市商业物业开发相对滞后，市场上大部分产品缺乏具体化、可感性强的形象表现，导致项目本身产品质量、产品个性、产品吸引力不能得到有效展示，物业投资的核心价值不能充分体现。因此，商业物业开发在注重前期产品建设的基础上，应通过塑造具有较强市场表现力和产品支撑的物业形象体现物业价值，从而提升物业市场竞争力。

（4）商业经营管理发展水平尚有待提高

根据市场现状分析，目前本市房地产市场的物业管理水平已经发展到可与国内先进水平比美的程度，相继涌现出了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌，但是商业物业的经营管理则相对较为滞后，在商业经营管理的专业性、成熟性、商业性、社会性等方面仍然有待提高。

对于主要针对投资市场的商业物业而言，稳定的投资回报、长期的经营收益是项目成功运作的先决条件，可以有效地提高投资者的投资信心和经营信心，良好的商业经营管理已经成为影响商业物业投资的关键因素。因此，在商业物业全程运作中，应特别注重商业经营管理与项目开发建设的早期配合，并在物业后期经营中采用较为合理的经营管理策略，加强管理力度，从而保证物业稳定的发展状态和持续的投资回报。

（5）复合化发展倾向——Shopping Mall

所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起表现的现代商业物业的设计倾向。随着经济水平的高速发展，社会空闲时间已经明显增多，消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业（部分物业还包括剧场、会议中心、艺术画廊、教堂等内容）将成为现代商业物业发展趋势。多种功能的有机结合，将有效的协调和促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成，从而通过功能的合理设置，提升商业物业价值并推动其合理发展和良好经营。

复合化商业物业的规划设计将表现出如下特征和发展趋势：

1）根据商业形态（购物、餐饮、娱乐、健身等）功能需要，结合物业特征进行合理化的配置。

2）购物、娱乐休憩等空间与内部交通空间相对分离。(www.daowen.com)

3）步行商业空间将更趋于室内化。

4）公共部分布置将成为重点，优美游赏环境的营造将提升物业价值。

5）巧妙结合城市公共空间环境进行设计。

（6）生态化与娱乐化、休闲化倾向

所谓生态化、娱乐化、休闲化是指在现代商业物业中，围绕项目主题定位之要求，通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计与规划，营造商业物业整体休闲、轻松的购物环境，以此迎合现代消费购物的发展需求，提高商业购物场所人性化、舒适化程度，从而增强消费者消费购物之可能。

现阶段，虽然本市整体商业物业市场格局仍未定性，大型商业物业发展才刚处于发展的最初级阶段，也由于现有商业物业开发较早，形成早期的商圈培养了早期的消费理念，各物业场所在生态化、娱乐化、休闲化等方面存在明显缺陷。与此同时，由于消费者消费理念、消费方式的不断进步和转变，现代购物场所（以购物中心、商业街为主）休闲、娱乐等购物氛围的营造已经成为影响物业形象、创造物业长期、稳定经营收益的重要因素。

另外，根据调查发现，本市目前虽然不乏一些娱乐休闲场所，但缺少着规模性主题性的聚会地，处在零星发展阶段，由此可以判断，娱乐休闲倾向明显存在。

（7）个性化、主题化倾向

鲜明的主题、迥异的风格可以推动商业物业的文化、休闲氛围得以实现，使商业物业的独特个性得以体现，避免“千店一面”的尴尬境地，个性化、主题化已经成为现代商业物业良好发展的必备条件，追求独特且充满人情味的商业购物空间形式，将成为现阶段大型商业物业的发展趋势。

成功主题内涵、个性的创造将是商业物业的灵魂，是购物中心、商业街等商业物业可以取得成功的关键因素。同时，具有丰富文化、休闲品位的商业物业将更具商业魅力和商业价值，更符合现代消费者的消费需求并适当引导消费者之购物行为。个性充足的商业物业在竞争中将具有较强的生命力和可持续发展能力。

（8）消费习惯与商业物业现状

本市商业较为分散，多以社区商业为主。本市经济的快速发展需要大型的大型商业配套来填补空白。本市中、高档消费人群根据收入及消费能力可分析的消费行为方式如下：

1）高端消费人群。以在本市工作的外资企业高层白领、本地私营企业老总、政府机关领导等高收入人群组成。此类人群消费能力强，本市的商业环境远远不能满足起消费欲望。他们往往把日常生活用品的采购及日常饮食、娱乐消费放在本市，其他如服饰、电器等均到上海及苏州进行购买。

2）中等收入人群。此类人群主要集中于本市区中小工商户、外资企业、中层管理人员及本市郊区富有农民。此类消费人群没有清晰的主观消费意识（不包括外企中层人员），崇尚高尚生活方式，喜欢跟风及模仿。

（9）商业物业投资者现状

从近期的调查中我们发现：本市购房者家庭年收入主要集中在2万～10万元，占总比例人口的66%，我们把年家庭收入在4万元以上的家庭设计成有能力进行置业投资的人群，本市有近2/5的家庭有经济能力对地产进行投资。再从地产投资回报的角度考虑，地产投资一直是百姓所热衷于参与的行业之一，其原因主要有两个：一是投资回报快，特别是本市地产持续快速发展的近三年，房价已翻了一倍，在短期内能有100%的投资回报，这是其他行业所无法匹及的。二是投资风险小，房地产投资具有长短线投资的双重特性，既可低买高卖又可投资收租，且房价受整体市场环境影响，波动幅度低。正因为有如此稳定的投资收益，近年来本市涌现出了大批炒楼一族。

从目前市场调查得知，本市投资炒楼主要集中在住宅项目上，而全国各大城市商业地产火爆的势头还未波及本市。预计在未来的几年内，本市的地产投资者将会把投资目光进一步转向商业地产。

（10）商业地产销售模式分析

从本市现正开发的几个商业项目统计分析得出：几乎所有的商业地产项目均采用了返租的销售策略。整体销售势头强劲，多个项目已完成项目的全部销售，但招商工作都存在不温不火的现象。为何这么多的不同类型的商业项目都卡在了招商环节上呢？主要原因是：

1）开发商对项目缺乏明确市场定位。

2）缺乏政府政策的引导。

3）整体规模小，缺乏市场竞争力。

4）没有强有力的核心主力店龙头带动。

这些问题是影响商业地产投资者信心的重大障碍，急待解决，规范市场。