对供求状况进行分析是房地产市场分析的重点，因为供求状况如何将直接影响到项目建成后的去化，从而影响开发商的收益。分析房地产市场的供应量相对来说比较简单，可以通过各种数据的统计分析得出，而分析房地产的需求量则比较困难，可以从定量分析转向定性分析，分析房地产的需求特征。在分析房地产市场的供应量时，除了对将要上市或者已经上市的楼盘进行统计外，还可以对投资金额、施工面积、竣工面积、批准预售面积等指标进行分析。

案例 某房地产项目的房地产市场供求状况分析如下：

（1）本市房地产年开发投资及施工面积对比分析

本市2006～2013年房地产开发投资额及商品房施工面积，如图1-12所示。

图1-12 本市2006～2013年房地产开发投资额及商品房施工面积

2013年第一季度，全市共完成房地产开发投资额94.86亿元，同比增长14.77%。商品房施工面积为2000.3万m²，同比增长2.27%。

（2）商品房新开工及竣工面积

本市2006～2013年商品房新开工及竣工面积，如图1-13所示。

2013年第一季度，全市商品房新开工面积为297.16万m²，同比增长12.62%；商品房竣工面积为252.22万m²，比上年同期的186.61万m²增长35.16%。

（3）商品房批准预售面积

图1-13 本市2006～2013年商品房新开工及竣工面积（单位：万m²）

本市2006～2013年商品房批准预售面积，如图1-14所示。

图1-14 本市2006～2013年商品房批准预售面积（单位：万m²）

与上年同期相比，2013年第一季度全市商品房批准预售面积为157.05万m²，同比增加41.59%。其中，××区19.7万m²，××区19.81万m²，××区62.56万m²，××区4.5万m²，××区31.45万m²，××区19.03万m²。

（4）本市住宅市场总体价格分析

深圳市住宅市场总体价格分析，如表1-10所示。

表1-10 本市住宅市场总体价格分析

（续）

从表1-10可以看出，本市的住宅和办公物业价格有小幅上扬，二手房和商业物业价格有所下降。住宅价格的上扬，很大程度上是由于2012年市区内豪宅推出的比例增大造成的。

此外，策划人员在分析房地产市场的供求状况时，可以针对本项目打算开发的物业类型有侧重地进行分析。

案例 某房地产项目的房地产市场供求状况分析如下：

（1）商铺市场供求分析

1）供应市场分析。

①整体情况。总体市场新的供应量不大，但市场存量比较大。

②在售楼盘。在售楼盘的情况，如表1-11～表1-14所示。

表1-11 基本情况

(www.daowen.com)

表1-12 产品情况

表1-13 价格和销售情况

表1-14 市场租赁价格

2）市场需求分析。

①投资客户访谈得出的结论。

来源：投资客户的主要来源还是本地，也有一部分外地客户，但这部分客户或者在本市经商或本地人外出经商，对本市房地产投资市场熟悉。

类型：比例最大的是经商客户（主要是个体私营老板，包括郊县），其次是石家庄几个大型企业（石药、华药）的高收入客户，第三就是有投资经历（以前投资过商铺、证券股票、汽车销售、保险业等）的人也占很大的比例，第四就是政府官员或有存款打算置一笔固定资产的客户，最后就是其他零散的客户。

投资的目的：升值赚取回报、给自己或后代作为以后的生活保障、自己经营生意。

投资考虑的因素：比较偏好中心地段和商业氛围成熟的商铺，如专业市场。很认可商铺投资方式，普遍认可8%及以上的投资回报率。对价格很敏感，价格是最终考虑能不能购买投资的决定因素。越来越看重商铺产权、宣传推广力度、开发商实力等，趋于理性。对商铺未来的经营情况很看重，能看到前景，要求投资风险小、有保障。大多数倾向于选择临街商铺，认为商场分割产权出售的方式不容易成功。一部分认为石家庄商铺投资风险已经很大，尤其是小型投资客转向住宅（或市中心商住楼）投资。已经有大量投资商铺经历的客户，基本上只认可商铺投资。大多数商铺投资客户都考虑购买商铺时进行银行按揭，“以租养贷”。

②租赁客户访谈结论。

客户类型：服装批发、零售、餐饮、美容、电子等个体经营者或企业管理层。

对选址的看法：首先看重适合做生意的商业氛围，尤其是愿意进驻同类品牌和档次的商品店积聚区。除成熟商业区外，一些商户认为在大型居住区附近选址也是不错的选择；其次是当地商家尤其是个体商户比较愿意租赁临街店面，因为临街店面经营比商场内部灵活；第三是大多数商家对经营环境有要求，一般品牌商品都要求环境干净，交通方便，但不是很嘈杂，喜欢利于购物者停留的店面。

对商场和临街店面区别的看法：商场主要是知名代理或品牌直接进驻。很多商户对商场管理有意见，认为商场管理太严格，没有多少自主经营的空间。商户反映商场价格不灵活，反复整体打折促销在消费者心中的信誉逐渐降低。

对东购商圈以及桥西的看法：大多数商业经营人士表示东购商圈成熟，是一个商业氛围浓厚的大商圈，外来人口多，适合大量中低价位商品的经营，并且该商圈相应的大型配套商业业态还是市场空白。桥西消费层次两极分化现象明显，低消费人群多，高消费人群比不上桥东，因此形成了桥西高档购物、低消费上桥东的现象，一些高档专卖店也不太愿意上桥西设点。

（2）写字楼（商住楼）市场供求分析

1）供应市场分析。

①整体情况。近几年，石家庄写字楼市场供应量很大，市场消化慢。估计未来几年，纯写字楼市场竞争将非常激烈，中低档写字楼市场竞争还不是特别激烈。

②在售楼盘。在售楼盘的情况，如表1-15～表1-18所示。

表1-15 基本情况

表1-16 产品情况

表1-17 价格和销售情况

表1-18 市场租赁价格和主要客户

2）市场需求分析。

访谈得出的结论：石家庄有一定量的低端写字楼购买和租赁的需求，主要表现为小面积的写字楼和商住楼市场销售和租赁情况良好。石家庄写字楼购买客户绝大部分都是自用客户，写字楼投资性购买还没有被广泛认可。石家庄高端写字楼市场购买需求量很小，主要是因为石家庄的企业大多不愿意或没有足够的实力花高价购买写字楼，表现在目前几乎所有新建高档写字楼的销售情况差。石家庄作为一个经济比较发达的省会城市，中高档写字楼的租赁有一定量的需求，表现在东方大厦、太和商务大厦、长安大厦、西美大厦等比较早的写字楼出租率在60%以上，个别能达到80%。