对房地产市场进行分析，首先要分析房地产市场的总体状况，也就是先总体描述一下当地房地产市场的特征、供求状况、价格水平等。在分析时，可以多采用数据，以增强问题的说服力。

案例 某房地产项目的房地产市场总体状况分析如下：

（1）土地供需两旺，商住用地量创历史新高

2011年上半年某市国土资源局一级市场共挂牌上市100宗土地，总面积389.51万m²，同比增加2%，其中商住用地43宗，占地面积201.65万m²，同比大幅增加68%；12宗商业金融用地，占地25.38万m²，同比减少29%；45宗工业用地，占地162.49万m²。

在全国住宅土地市场萎靡不振的情况下，某某市住宅土地市场可谓逆势而上，上半年200多万m²体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。商住用地的放量正好赶上广深限购、限价带来的机会，加上城际轻轨带来的机遇，许多本土和内地开发商更加看好某某市这块价格“洼地”。上半年商住用地成交量为194.63万m²，远远超出往年同期水平，甚至超出2008年全年商住用地成交量，与2009年和2010年全年成交量相当。商住用地半年的供应量和成交量最高值就此轻松被改写。但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降11个百分点，为1747元/m²。

（2）商住用地供应比率阶段性上升，达2008年以来最高点

2011年上半年商住用地供应量占土地总供应量的52%，自2008年以来首度超过5成。根据某市场研究部多年监控数据显示，2006年以来某某市年度商住用地供应量基本在200万m²出头，2007年达到最大为271.4万m²。商住用地供应比率自2008年以后大幅回调，2008～2010年间一直处于40%以下，今年上半年有较明显的回升，再次突破50%。商业用地虽上半年增加推地的总数，但体量比往年大幅减少，而工业仓储用地则同比去年同期少供应17宗，故上半年商住用地比率同比去年提高了20个百分点。

（3）节后住宅土地市场渐趋理性，多半商住地以底价成交(www.daowen.com)

2011年上半年某某市土地市场供应商住用地201.65万m²，成交194.63万m²，同比分别增加68%和85%。从月度来看，1月份某某市商住用地供需最旺，共供应14宗，合计59.3万m²，成交17宗，合计144.7万m²，溢价47%，无流拍土地。2月适逢春节长假，商住地交易也出现两极分化，其中仅麻涌地块成交，由于区域价潜力被看好而溢价187%，而樟木头地块因无人问津第3度惨遭流拍。至此3月开始进入转折点，商住地大部分以底价或接近底价成交。出现此情况原因有多方面，瑞峰置业市场研究部认为和多次加息和收紧放贷导致开发商资金产生缺口有关，另一方面上半年供应的商住地块多位于二三线镇区甚至偏远镇区，城区和中心镇区供应减少明显，故溢价有限。但流拍土地较少说明了某某市场普遍被看好，前景乐观。

（4）住宅用地集中放量，楼面地价稳中趋升

对比2010年，2011年上半年某某市商住用地楼面均价趋于平稳，土地出让金总额74.27亿元，同比剧增54%，楼面均价1747元/m²，同比下降11%。从月度看，上半年每月楼面地价都在1500以上运行，尽管6月商住用地溢价率上半年最低，但鉴于6月成交的商住地多位于松山湖、塘厦、东城、万江等楼市活跃区域，尤其是松山湖和塘厦等有多宗地块成交，土地起拍价都比较高，故6月也是楼面地价最高的月份，为2149元/m²。

（5）商业用地宗数增多体量减少，均价同比升20%

上半年商业用地供应量为25.38万m²，成交量为15.71万m²，同比分别减少29%和40%。但从供应和成交的宗数看，上半年同比分别增加6宗和3宗，可见商业用地供应的规模在减少，比较容易消化。从价格方面看，今年上半年商业用地的区域价值普遍被看好，均价方面比去年有所提升，去年上半年的均价为1381元/m²，今年提升至1660元/m²，上升20个百分点。

虽然今年还未出现去年9月份总部基地集中拍卖的情况，但基于产业转型仍然是某市未来一段时间内的重点工作，政府正积极引导，商业地产在某某市仍然有较大的发展空间。