分析城市的发展规划，有利于了解城市未来的发展方向。在分析城市规划时，主要是分析用地规划和道路交通规划。

案例 杭州某房地产项目的城市规划分析如下：

（1）城北区

1）用地规划。

按一轴两翼、一主三次的总体布局结构。即以京杭运河为拱墅区的发展主轴线，以祥符和半山为西、东两翼，以拱宸桥—大关地区为拱墅区区级主中心，以卖鱼桥、祥符、半山3个分区为次中心。

在空间上，以运河商务商贸中心为一心，以半山生态保护区为一区，以运河文化景观长廊为一廊，并在京杭大运河岸、石祥路两侧、杭宣铁路两侧、104国道两侧、320国道两侧、城市绕城公路两侧布置6个绿化带，形成小河直街和拱宸桥西古街两条历史街区。

12个居住片区。规划的12个居住区分别为米市巷、和睦、大关、湖墅、拱宸东、拱宸西、华丰、半山、庆隆、祥符、火车北站、康桥。

经济发展规划。将有杭州市第二文教区为高教园区，杭州汽车工贸园为特色园区，半山工业园区、祥符、康桥经济科技工业园为3个工业园，康桥物流区和铁路北站物流区为两大物流区。沈半路和石祥路为两条特色汽车品牌街。

2）对外交通。

区内的道路网“三纵四横”，包括绕城公路、上塘路（上塘路延伸线）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德胜路、环城北路为拱墅分区对外交通道路主骨架，其他主次干道构成拱墅分区内外交通干道网系统。

（2）城中区

1）下城区部分。

①规划结构。

整体规划结构：一主、3副、12个居住片区。

一主：武林商务区。

3副：（和平）会展中心区、（东新）居住区公共中心、（华丰）科研中心区。

12个居住片区：武林居住区、凤起居住区、新华居住区、东园居住区、朝晖居住区、打铁关居住区、杭氧居住区、三里亭居住区、三塘居住区、东新居住区、半山居住区、石桥居住区。

②用地规划。

城中区是杭州市中心城区、文化商务中心、城市中北部的生活居住区，是体现杭州现代城市风貌的重要区域。

③公共设施用地规划。

•以武林广场为中心，结合周边公共建筑地块形成武林商务区。

•以和平广场为中心，形成和平会展中心区。

•以东新和三塘居住区为依托，形成居住区公共中心。

•以原下城科技园为基础，形成华丰科研中心区。

④绿地系统规划。

•大型绿地。在三塘居住区东面建城北体育公园，在东新居住区北面建生态公园。

•市级绿地。城东公园、武林广场、环北公园、朝晖公园、和平公园、杭氧公园、善贤花园、沈家花园、重机公园、草荡公园等。

⑤道路交通规划。

下城区道路网骨架由城市快速路、主干路、次干路3级组成。城市快速路有南北向的上塘路、石桥路，有东西向的石大线、石祥路、德胜路、环城北路，涉及“一环、三纵、五横”，城市快速路系统中的“两纵、三横”。在石桥路与临丁路、石祥路交叉口，以及德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交枢纽。

区内沿延安路、上塘路和环城北路规划轨道交通一、二期线路。沿重工路、庆春路规划预留轨道交通远景线路。

在三塘、华丰村规划保留公交停车场及修理厂。在华丰村规划建设公交中心站，在武林广场电车场处规划建设公交中心站及公交、轨道交通换乘中心。

区内保留现有杭宣、沪杭铁路线，规划改造艮山门货站为铁路快速行包中心。区内规划预留高速客运铁路线。在石桥横塘村规划保留和建设公路货运站场。

2）上城区部分。

①规划定位。杭州市商贸、商务旅游服务中心，城市东南部生湖居住区，体现杭州国际风景旅游城市和国家文化名城的重要区域。

②发展规划。行政区划面积26.65km²，陆域面积21.62km²，2002年总人口31.46万人。至2020年，规划城市建设用地为21.62km²，可容纳居住人口为32.26万人。(www.daowen.com)

③功能组织与规划结构。

以中河为界，西部为城市公共中心，旅游商贸区；东部和东南部为生活居住区；南部为自然风景和历史文化保护区。规划分区结构为9片、4心、4区、3轴、3廊、二带一环的城市格局。

9个居住片区：湖滨、小营、城站、清波、紫阳、望江、复兴、近江等。

4个公共中心：市级中心——湖滨休闲旅游服务中心（RBO），市级副中心——城站广城商贸旅游中心，区级中心——江滨体育文化休闲中心和南星桥凤凰城商业中心。

4个历史文化保护区：吴山文化保护区、南宋文化保护区、五代吴城文化保护区、中山中路传统商业保护区。

3条商业轴：庆春路商贸街、解放路商业街、延安路商业街。

3条绿廊：南山路——玉皇山隧道——玉皇山路、万松岭路——姚江路、望江路绿色联系廊。

两条滨水景观带：西湖南线滨水景观带和钱江北岸景观带。

一条旅游观光环线：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、环西湖南线，解放路形成历史文化景观旅游环线。

④道路交通规划。

城市快速路：“二纵”通过分区，即中河路——复兴大桥、秋涛路——西兴大桥，主要联系主城与江南城。

主干路：庆春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋涛路、钱江路等。

次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣纱路、建国路、富春江路、之江路等。

轨道交通：有3条轨道交通线路（1号线、3号线、4号线）经过该区。

在分析城市规划时，可以分析该城市规划对房地产的促进作用。

案例 某商业项目的城市规划分析如下：

（1）城市性质

苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。

（2）发展目标

在规划期内苏州全市域基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。

（3）城市规划区范围

面积2014.7km²（包括吴中区、太湖度假区、东山、西山、镇湖、太湖、渡村、望亭、通安、东渚、光福、胥口、浦庄、横泾、东桥、黄埭、渭塘、湘城、木渎、越溪、藏书、郭巷、车坊、甪直、黄桥、蠡口、陆慕、北桥、太平、阳澄湖28个镇；吴江市的同里、屯村2个镇；昆山市的周庄、锦溪、巴城、正仪、南港5个镇）。

（4）城市规模

人口规模近期为128.1万人，其中吴中区12.0万人。远期为185万人，其中吴中区15.0万人。用地规模：近期为134.4km²，其中吴中区12km²。远期为186.9km²，其中吴中市区15km²。

（5）历史文化名城保护

苏州历史文化名城保护实行“全面保护古城风貌”的原则。保护整个古城以及与古城有密切历史、文化、景观联系的地段和风景名胜区。保护内容为：控制古城容量，优化环境；保护古城风貌；完善职能，改善、改造基础设施、居住条件、公共服务设施，适应现代化生活的需求。保护范围：一城、二线、三片。

（6）风景旅游和城市绿化

充分利用苏州优越的自然和人文景观资源，建设具有苏州地方特色的城市园林绿地系统。古城区绿地布局秉承“假山假水城中园”的传统体系，其余地区充分利用自然山水条件，建设“真山真水园中城”的创新体系，形成“城中园，园中城”的绿化格局。

苏州市政府公布了一个《苏州市商业规划》。这份规划全面推出苏州市商业功能区总体布局规划、商业形态布局规划、大型零售网点布局规划、商业街布局规划、批发市场布局规划等。这一规划根据正在修编的《苏州市城市总体规划》中对用地功能布局的调整，结合道路交通体系，布局市区商业网点。本着“松动古城、加强新城、分级布局”的要求，形成具有苏州特色的商业网点布局体系。规划期限从2004年到2020年，分近期、中期、远期，到2007年初步建成布局合理、管理规范、服务优质、竞争有序的江苏商贸大市，初步实现商贸流通业现代化。到2010年基本形成具有苏州特色的标志性商业格局，商贸流通业在长三角地区占据重要地位。到2020年接近世界发达国家中等城市商业水平，使苏州成为流行时尚、著名品牌、新型服务的重要集聚地，成为极具特色的购物、休闲、旅游、度假胜地。

这次规划，将市区商业功能区按等级体系划分为市级、区域级、社区级三级体系，确定的市区商业中心规划布局结构特征为：标志性商业格局“一个板块二新二轴四带”和2个商务区，1个国际会展商务区，12个区域级商业功能区。“一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。其中，观前商业功能区范围为北至因果巷、旧学前，南至干将路，西起人民路，东靠临顿路，规划用地面积约52公顷。形成以观前步行街为主干，以美罗商城、人民商场等大型商厦为支撑，以玄妙观道教文化、老字号商店、地方戏剧为文化底蕴，集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。石路商业功能区范围为北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河，规划用地面积约30.9公顷，形成以石路国际、亚细亚等大型商厦和杜三珍、近水台、沐泰山等老字号为主要支撑的现代与传统相结合的商业功能区。南门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村，规划用地面积为12.4公顷。形成以泰华商城、餐饮广场、购物广场、滨水广场和地上、地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。商业发展纵轴是以人民路为主线，结合轻轨站点的设置，通过地上、地下空间相结合，并逐步向相城区、吴中区延伸，打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。

这次规划，对各种业态的布局都作了比较明确的规定，其中，对大型综合商场将实行有序发展，对仓储式商场实行适度发展。古城圈层内不再新建、改建大型综合商场、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原则的前提下相应发展。在规划中，商业街按经营品种分为专业商业街和综合商业街。其中，规划的16条专业商业街是：皮市街花鸟鱼虫特色街、玄妙观苏州小吃街、养育巷装潢专业街、凤凰街餐饮街、乌鹊桥路电脑街、十全街酒吧休闲街、南门餐饮街、虎丘路婚纱街、山塘旅游风情街、葑谊路酒吧休闲街、李公堤商业水街、阳澄湖浅水湾餐饮街、淮海路商业街、镇湖绣品街、太湖度假区休闲街、木渎明清街。规划的12条综合商业街是：观前步行街、景德路商业街、人民路地下商业街、南门步行街、平江新城步行街、人民路北段商业街、石路步行街、苏苑路商业街、沧浪新城步行街、琉璃街商业街、渭星街商业街、徐图港路北侧商业街。

苏州地处温带，属亚热带季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。全市地势低平，平原占总面积的55%，水网密布，土地肥沃，物产丰富。主要种植水稻、麦子、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府，素有“人间天堂”之美誉。

评析：苏州市政府的重点规划，给观前商圈输送了新的血液和提供了扎实的保障。这给商场的持续发展带来了强有力的保障。