房地产是一种昂贵的商品，若居民的生活水平没有达到一定的程度，他们是没有“闲钱”去购买的。当居民的生活得到提高以后，无形中增加了房地产项目的潜在客户群，所以对居民的生活水平进行分析非常重要。在分析居民的生活水平时，主要分析居民的工资收入、储蓄存款余额和可支配收入等指标。

案例 某房地产项目的居民生活水平分析如下：

（1）居民储蓄存款余额

本市2006～2013年城乡居民储蓄存款余额及增长率的变化情况，如表1-3所示。数据来源于市统计局。

表1-3 本市2006～2013年城乡居民储蓄存款余额及增长率的变化情况

本市2006～2013年城乡居民储蓄存款余额的变化情况，如图1-6所示。

2013年，本市总人口为910万，以第五次人口普查时的平均每户3.68人计算，本市共有家庭约247万户，以2013年末的城乡居民储蓄存款余额1044.5亿元计算，平均每户居民存款约为4.22万元。本市市区人口近200万，根据经验可以知道，市区居民的存款余额要远高于全市的平均水平，也就是说市区约54万户居民的户均存款额应该在5万元以上。从这些数字上可以看到，市区房产投资市场需求潜力比较大。本市居民储蓄存款余额增长趋势，如图1-7所示。

图1-6 本市2006～2013年城乡居民储蓄存款余额的变化情况（单位：亿元）

图1-7 本市居民储蓄存款余额增长趋势

另外，从存款增长趋势上可以看到居民储蓄热情在逐年降低。由此可以得出结论，本市居民的消费习惯正在逐步改变，这种改变也代表了我国居民消费观念的转变，从赚钱是为了存钱转变为赚钱是为了消费与享乐。由于这种观念的转变，给房地产业的蓬勃发展带来了良好契机。

（2）职工平均工资

本市2006～2013年职工平均工资及增长率的变化情况，如表1-4所示。数据来源于市统计局。

表1-4 本市2006～2013年职工平均工资及增长率的变化情况

本市2006～2013年职工平均工资的变化情况，如图1-8所示。

从在职职工的平均工资来看，本市在职职工的生活水平较2006年有明显的改善。2013年，职工平均工资达到12242元，平均工资的年增长率均高于8%，这为本市居民提高生活质量提供了必要的保障。

（3）人均可支配收入(www.daowen.com)

本市2006～2013年城镇居民人均可支配收入及增长率的变化情况，如表1-5所示。数据来源于市统计局。

图1-8 本市2006～2013年职工平均工资的变化情况

表1-5 本市2006～2013年城镇居民人均可支配收入及增长率的变化情况

本市2006～2013年城镇居民人均可支配收入的变化情况，如图1-9所示。

图1-9 本市2006～2013年城镇居民人均可支配收入的变化情况（单位：元/年）

本市2007、2012年城镇居民消费支出明细对比，如表1-6所示。数据来源于市统计局。

表1-6 本市2007、2012年城镇居民消费支出明细对比

（续）

随着工资的增加，可支配收入相应地也会增加，从图1-9可以看到自2006年以来本市城镇居民人均可支配收入的增长情况，2013年人均可支配收入达到7741元。

从表1-6可以看到，与2007年相比，现阶段本市市民生活有显著的提高，除人均消费性支出由2007年的4540元增加到5820元以外，消费结构也随之改变，主要表现在居民用于食品的消费性支出比例（恩格尔系数）明显降低，由2007年的45.3%下降到2012年的35.18%。另外一个比较明显的变化是，用于医疗保健、文化教育和交通通信的支出比例分别提高5.6、3.0和2.9个百分点，这也表明市民生活正在逐渐接近小康水平。

对于打算开发商业物业的房地产项目来说，在分析居民的生活水平时，还可以分析社会消费品零售总额这个指标，以此来反映居民的生活水平。某房地产项目的社会消费品零售总额分析如下：

本市城区社会消费品零售情况，如图1-10所示。2010年以来，市城区社会消费品零售总额总体呈稳步增长态势，年平均增长率高达17.45%，其中2014年受部分先进连锁百货与餐饮业快速进入的影响，社会消费品零售总额同比增幅高达38.20%。但是，批发零售贸易与餐饮两大类在2004年的发展命运却相差甚远。餐饮业延续2011年以来的良好发展势头，继续稳步攀升，本土餐饮与外来连锁餐饮机构协调发展，相辅相成。但是，批发零售百货业却因外地先进的品牌连锁机构进入而受到强大冲击，本土多数国有营运模式下的百货商场的衰落已成既定的现实，纵向分析这主要与先进业态下当地居民的消费质量快速升级有关。

图1-10 本市城区社会消费品零售情况