根据商业地产的全寿命期以及工作内容，一般将商业地产的生命期划分为温床期、种子期、胚胎期、幼苗期、成长期、发育期、成熟期和衰退期八个阶段，相应的主要工作内容为投资机会寻找和项目选址、土地获取、全程策划、规划设计、建设实施、招商与销售、运营和物业管理、物业报废和拆除。

（一）温床期（投资机会寻找和项目选址阶段）

温床期，顾名思义，即是选择项目能够生存发展的大环境，选择适于项目生存和成功的政策、经济、人口、基础设施等外部条件。

开发商根据对某一商业地产市场的分析、认识和对特定商业业态发展潜力的判断，寻找投资的可能性，即所谓“看地”。通过实地考察对比、专家咨询等多种方式进行市场分析，对拟选项目进行财务评估（评价），将商业地产的开发意向落实到一个或几个具体地块上。商业地产项目开发的位置选择对于项目成败是决定性的。相比较住宅注重周边自然环境、生活便利度、学区等而言，商业地产的项目注重客流规律、商业氛围、交通便利度、地形特点、居民收入水平、业态集中程度等。不同类型的商业地产项目对位置的要求不同，开发商不能只凭感觉就确定一个商业项目的选址，需要经过缜密的考查、分析和对比。这一阶段需提出项目投资建议，编制项目初步投资估算，其误差率要求控制在30%左右。这是房地产整个开发过程中最为重要的一个环节。

市场调查工作做得是否充分，数据收集是否准确，数据处理方法是否得当，市场前景预测是否有充分的依据，财务评估方法及选取指标是否合理，选址是否得当，项目基准收益率、基准回收期的确定是否客观合理等都在很大程度上决定着可行性研究的准确客观性。更为关键的是投资决策者是否意识到项目可行性研究的重要性，是否委派或委托业务素质高、责任心强的专业人员或机构承担任务，是否对研究结果有高瞻远瞩的决策能力与气魄等都是很重要的风险因素。

该阶段存在的风险有政策风险、市场预测风险、市场供求风险、信息风险、内部决策和管理风险。

（二）种子期（土地获取阶段）

种子期指的是获得项目赖以发展的实物基础，即获得一个价位适当、成长空间大的地块。

当确定商业地产的开发选址之后，获取土地使用权就成为一个很关键的工作。在此阶段，市场调查是否充分、市场预测是否合理、初步规划设计方案是否合理、投资估算是否准确、竞争对手的战略和意图是否了解充分、报价方案和策略选址是否得当、能否争取到政府相关部门的承诺和优惠措施等都将影响到能否以合理价格水平获得用地。

这一阶段存在的主要风险有市场判断风险、成本估算风险、策划失败风险、地价风险、信息风险、土地竞投风险、土地保证金融资风险、土地出让付款方式风险等。

（三）胚胎期（全程策划阶段）

胚胎期指的是确定项目的整个寿命期的运作方向，对项目未来的发展进行详细的解构和规划，是以后各个阶段具体工作的指引。

所谓商业地产项目的全程策划，就是指涵盖从获取土地之后到房地产产品的定位、规划设计、建设、销售和招商、经营的商业地产项目全程的策划，贯穿于项目开发的全寿命周期中。其工作内容与项目的其他阶段有所交叉，主要包括市场调研、可行性研究报告、市场定位、产品定位、经济效益分析、营销推广策划、物业经营和管理策划等部分。对于这一阶段的工作，房地产企业可以自己成立专门的研究组进行，也可以委托给商业策划公司或者专家来做。

选择的策划企业和专业咨询机构是否有足够的水平，策划方案的制定是否有足够的依据，是否能充分地跟当地的经济发展和产业政策结合在一起，项目的销售和招商是否有足够的购买力支撑，策划方案在市场中有无领先性，这些都将给商业地产的开发和经营带来巨大的风险。

这一阶段的主要风险包括政策风险、财务风险、自然风险、管理风险、市场供求风险、技术风险、时间风险以及金融风险。

（四）幼苗期（规划设计阶段）

幼苗期指的是在胚胎期对项目的规划指引下，对项目进一步地深化设计和建筑细节的明确。

该阶段主要包括申领规划红线图、规划条件通知书等工作，根据项目全程策划得出的规划设计建议，通过方案竞赛等方式优选规划设计方案，通过招标方式优选设计单位进行设计，最终提供高质量的设计图纸。同时结合商业策划的内容、商业空间布局的需求对设计方案进行修改，这一阶段还须取得建设工程规划许可证等政府许可证书。商业物业的空间布局、立面形式、内部结构有其特殊的要求，建筑师提供的方案难免有疏漏，也难以和经营品种商业定位相一致，所以商业地产项目的设计需要更多交流沟通和根据商业规律而修改。

设计单位的选择，设计方案的比选，根据商业策划的需要对设计方案进行的进一步调整，报批消防、人防、公安、规划、建委、环境、商业等多个政府部门的审核和批准都将涉及多种风险因素。该阶段的主要风险有设计风险、公关风险和报批报建风险。(www.daowen.com)

（五）成长期（建设实施阶段）

成长期指的是商业地产项目按幼苗期的设计方案快速生长，成为建筑实体的阶段。

在项目规划得到审批，项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序选择施工企业、监理单位和材料供应商。公司工程管理部门或外聘项目管理企业实施项目管理，进行项目建设，然后进行竣工验收，最后向小业主或者商业管理公司交付使用。商业项目尤其是大型商业项目相比于住宅结构形式复杂，施工难度高，同时机电设备和装修的弹性较大，容易造成较大的成本变动，这都给商业地产项目的建设带来较大的风险。

该阶段的主要风险有项目招投标风险、施工企业和监理企业选择风险、地质风险、项目管理风险、工程变更风险、材料涨价风险、项目建设进度风险、项目建设质量风险、机电设备采购风险、投资资金筹集风险等。

（六）发育期（招商与销售阶段）

发育期指的是商业地产项目逐步实现其所具有的实体功能的阶段，即除了在生长期实现的物理实体之外，还要寻求和商业企业结合在一起，才能发挥其所具有的商业功能。

本阶段的工作主要是商业物业的销售和租赁工作。从时间上来说，在有土地的初步竞投意向之后就应开始招商或销售的准备工作。根据企业的发展战略和物业的市场接受度来确定合适的租售比，租赁并持有商业物业，从而能够拥有稳定的现金流，并能及时根据市场状况调整商业业态的布局和市场种类。但项目的投资回收期较长，对商业地产企业的财务能力较强高；一次性销售能尽快回收投资，快速变现，但对商业物业的持续经营和统一调整失去了控制力。这一阶段的工作包括营销企划方案制定和实施、意向入驻企业的谈判、经营业态的选择、项目开盘时间和销售进度的控制等。项目的招商与销售的进度，除了和策划销售以及招商推广执行的力度相关之外，更多的是和项目的选址以及商业策划相关。应该说商业物业的招商和销售的情况是从项目的种子期就奠定下来的。这一阶段是项目投资回收的关键时期。

该阶段存在的主要风险有市场风险、营销风险、政策风险、管理模式风险等。

（七）成熟期（运营和物业管理阶段）

成熟期指的是商业地产项目在物理形态和实体功能都实现之后，长期稳定地发挥其功能，为企业和创造财富的时期。

商业地产项目的物业管理和长期运营的成功是项目真正成功的标志，即使商业地产开发企业可以在运营前完全收回投资，但是一个经营不佳、纠纷不断的物业商业设施将大大影响开发商的企业形象，其实也是另外一种投资失败。商业设施的运营及物业管理除了日常的清洁、安保、机电设备维修、房屋维修之外，理应还包括租赁、招商、商业氛围的营造、统一包装和推广等工作。一般来说，这一阶段的工作可以采取和专业的商业管理公司合作的方式进行。专业的商业管理公司介入商业地产开发的时间越早越好，如果专业的商业管理公司从规划设计阶段就介入的话，不仅可以提高商业物业设计的实用性，而且可以依托知名商业管理公司的经验和资源，从而促进项目的招商和融资。

这一阶段存在的风险有商业经营风险、商业竞争风险、租户信用风险、商业环境风险。

由于不同阶段的工作内容和侧重点各不相同，涉及的风险也各不相同，风险管理的侧重点也不相同。

（八）衰退期（物业报废和拆除阶段）

衰退期的表现是市场增长率下降，需求下降，产品品种及竞争者数目减少。衰退有可能是由于生产所依赖的资源的枯竭，也可能是由于效率低下的比较劣势而引起的行业衰退。

商业地产项目进入物业报废和拆除阶段，说明商业地产项目正在逐步退出市场，此时的风险已经对商业地产企业不造成影响。

作为一种风险管理的工具，鱼骨图主要用于表示风险形成过程中的风险结构关系。上述鱼骨图所列示的风险及其构成，旨在表明商业地产项目各管理阶段各种类型风险结构及其主要表现。管理实践中，商业地产项目各管理具体风险因其所处的环境和条件不同而可能具有更多不同的表现形式，结构关系也可能更加复杂，在此没有一一列出。