根据商业地产项目开发的特点以及风险的不同特征，商业地产开发风险大体分为政策风险、经济风险、社会风险、技术风险、自然风险、决策与管理风险和其他风险七大类。

（一）政策风险

商业地产的第一类风险是政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化而给商业地产开发商、投资者、经营者等带来各种不同形式的经济损失。对于商业地产项目开发来说，其政策风险主要有政治环境风险、产业政策风险、土地政策风险、税收政策风险、金融政策风险、城市规划风险、环保政策变动风险和法律风险等。

政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府政策的不确定性而给商业地产开发商和经营者带来的可能经济损失。

产业政策风险是指由于产业政策的变化和产业结构的变化而导致的商业地产商品需求结构的变化，从而可能给商业地产开发商和经营者带来损失。

土地政策风险是指国家对于土地的获得和使用制度的相关政策发生变化，导致商业地产开发商所承受的损失。土地政策风险主要来源于土地产权制度的变更、土地产权制度的不确定、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度。

税收政策风险是指由于国家对税收政策的调整而给商业地产开发商和经营者所带来的经济损失。

金融政策风险是指由于国家对金融政策的改变而给商业地产开发商和经营者所带来的经济损失。

城市规划风险是指由于政府对城市商业网点规划的变动或不合理所给商业地产商带来的经济损失。城市规划风险主要体现在容积率的变化风险、建筑覆盖率的变化风险和用途的兼容性风险。

环保政策风险是指政府为了加强环境保护，制定和改变一系列环保政策，从而给商业地产开发商和经营者带来较大的经济损失。

法律风险是指商业地产开发商和经营者在房地产市场中进行各种活动时，因法律纠纷导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。

（二）经济风险

商业地产的第二类风险是经济风险。经济风险是商业地产开发的重要风险因素，在商业地产开发的任何阶段都会面临经济风险。商业地产开发的经济风险主要包括市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、运营风险、区域发展风险等。

市场供求风险是指由于商业地产市场上供给与需求之间的不平衡而导致的开发商或经营者的损失。市场供求风险是商业地产市场中最重要、最直接的风险之一。

财务风险是指由于各种财务因素发生变化而给商业地产开发商和经营者所带来的各种损失。财务风险主要体现在通货膨胀风险、利率变化风险、资金变现风险、开发费用风险和税率风险等。地价风险是指由于地价变化而给商业地产开发商带来更多的开发成本，从而导致商铺出租价格提高、房屋出租率降低以及经营者间接损失增加等。融资风险是指融资方式和条件发生变化造成的开发商和经营者损失。针对我国商业地产融资的实际情况，融资风险主要是商业地产开发商在融资过程中由于融资渠道过于单一而产生的风险。

运营风险是指商业地产在运营过程中由于开发商自身所采取的运营模式不符合商业地产的正常运作规律，进而造成经营状况差、租金无法回收等经济损失。这里的正常运作规律是指开发商在开发运作过程中，首先应对商铺进行统一规划和出租，然后聘请经验丰富的经营管理者对商铺进行统一经营和管理，最终通过租金的收入来回笼资金，实现商业的价值最大化。目前，我国商业地产的运营风险主要表现为商铺分割销售、经营不统一、整体商业氛围差以及房屋贬值等。

区域发展风险是指由于项目周围的其他商业地产的建造或改变而影响到本项目的价值和价格，进而为开发商和投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在邻近地区发展风险和类似地区发展风险两方面。

（三）社会风险

商业地产的第三类风险是社会风险。社会风险因素是由于人文社会环境因素的变化对商业地产市场的影响，从而给从事商业地产开发和经营的投资者带来损失的可能性。社会风险主要有治安风险、公众干预风险与拆迁安置风险等。(www.daowen.com)

治安风险是指由于商业地产项目所在区域社会治安的不稳定而给开发商和经营者所造成的损失。治安的稳定程度主要体现在区域的盗窃案件发生率和流氓刑事案件的犯罪率上。治安风险给开发商尤其是商业经营者所产生的影响是比较严重的，因此该风险在项目评价时应充分予以考虑。

公众干预风险是指由于商业地产项目的建设影响到周围居民的利益而使公众自觉地进行干预，阻止该项目的开发建设，从而给商业地产开发商带来各种形式的损失。商业地产项目多数建造在商业繁华区，而有时为了追赶工期或满足某种施工工序的实施会出现夜间施工的现象，因此会造成施工扰民，导致周围居民对项目施工的各种干预，最终影响项目施工进度的顺利进行，给开发商带来较多的麻烦。

拆迁安置风险主要指项目在选址开发过程中，由于一些居民的拆迁安置问题无法有效解决，进而造成工期延长、成本上升的损失。商业地产项目多数是旧城区改建项目，涉及大量的居民拆迁安置问题，因此要想保证项目后期建设的顺利实施，就一定要在前期策划过程中对该风险进行充分的考虑和分析。

（四）技术风险

商业地产的第四类风险是技术风险。技术风险是由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动对商业地产开发商和经营者带来的损失。技术风险也包括在商业地产开发建设过程中遇到的各种风险。技术风险主要有建筑材料变更风险、建筑设计变更风险、工期拖延风险与施工事故风险等。

建筑材料变更风险是指由于建筑材料，尤其是装饰材料的变更，导致施工工艺和原有设计的变更以及材料成本的增加，最终给商业地产开发商带来经济损失。

建筑设计变更风险是指由于建筑设计变动或计算错误给开发商带来的建造成本上升等经济损失。

工期拖延风险是指由于工期拖延而使开发商错过了良好的租售时机或增加了投入资金利息的支出，从而给开发商或经营者带来经济损失。

施工事故风险是指因施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛且延迟工期。

（五）自然风险

商业地产的第五类风险是自然风险。自然风险是由于自然灾害等不可抗力以及项目本身的自然状态给开发商带来损失的可能性。自然风险主要包括火灾风险、洪灾风险、风暴风险、地震风险和地质承载力风险等。

（六）决策与管理风险

商业地产的第六类风险是决策与管理风险。决策与管理风险主要有决策失误风险、商业项目定位风险、开发时间选择风险、商业调整时机选择风险、安全风险，以及管理者素质和经验、企业商誉等带来的风险。

内部决策及管理风险是指由于开发商策划失误、决策错误或经营管理不善所导致预期的收入水平不能够实现，进而给开发商带来经济损失。内部决策及管理风险主要表现在投资的方式、地点和类型选择风险，以及由于管理活动或人的行为不适合生产和经济活动发展而造成的企业商誉或合同管理风险等。

在商业地产开发过程中，企业内部决策者、管理者及员工的行为对项目的成功与否起到至关重要的作用。一个成功的项目不但要具备良好的开发时机和优越的地理位置，而且更要拥有一支高素质的开发管理队伍。商业地产的开发和运营期较长，在前期的可行性研究中需要开发商能够作出及时正确的决策，在后期的运营管理过程中需要聘请专业的运营商来进行运营和管理。目前，我国的开发商缺乏商业地产的开发与运营经验，相关的咨询机构与运营商也不够专业化。因此，在商业地产项目的决策和管理过程中存在着一定的风险。

（七）其他风险

商业地产的最后一类风险是其他风险。其他风险主要包括上述六类以外的一些风险，包括招标风险、发包方式风险、租售延迟风险和商业竞争风险等。