我国商业地产项目具有开发投资热度高、开发模式复杂、投资回收期长、行业跨度大、业态综合性高、开发模式多样、环节复杂等特征，从而导致了商业地产项目未来具有很高的不确定性。因此，我国商业地产风险除了具有一般风险的客观性、潜在性、突发性、随机性特征外，还具有多样性、阶段性等自身特点。

我国商业地产开发具有风险多样性的特点。与住宅地产开发相比，我国商业地产的开发环节众多。住宅地产开发的主要环节包括“选址—建设—销售”，销售完毕后其开发工作就基本结束。而商业地产开发的过程包括“策划—选址—建设—招商—经营”等环节，每个环节都必须考虑其对最终商业经营的影响，因为商业经营才是商业地产开发能否成功的关键环节。由于商业地产的多样性与复杂性特点，其所面对的目标客户群体也更加具有多样性和复杂性。不同形态的商业地产产品的开发运营模式是不同的，其所受风险的影响程度也不一样。很显然，商业购物中心与写字楼的运营模式、风险因素与其受风险影响的程度肯定不一样。所有这些因素都使商业地产项目埋藏着更多的不确定性问题，因此其存在的风险更具有复杂性。风险的多样性与复杂性特征迫使商业地产在进行风险识别时必须分清哪些是主要影响因素。

无论是项目的开发模式还是融资模式，或是项目建设后的招商和运营管理都不够完善，从而决定了我国的商业地产项目开发风险具有更加复杂多样的特性。与传统的住宅类地产项目相比，商业地产项目的经营模式更加复杂，其不仅要考虑商铺的出租情况，还要考虑整体商业氛围的营造工作，项目的投资回收期较长，则营运期间的不确定因素更多。(www.daowen.com)

我国的商业地产项目开发风险具有明显的阶段性特点，即随着项目开发的进程和所处阶段的不同，不同类型的风险因素对项目的影响程度会发生变化。在商业地产项目的前期投资决策阶段，项目处于计划与可行性研究之中，政策的变化会对项目有较大影响，因此由于政策的不确定性所带来的与政策相关的风险会较大，且随着项目市场调研工作的深入，风险逐渐上升，最终在投资决策阶段结束时达到最大。而在项目的建设准备和建设阶段，与设计和施工有关的技术风险会逐渐增大并达到最大，进入建设后期后逐渐下降。在项目的招商和运营阶段初期，项目刚刚步入市场存在很多不确定性，对市场经济变动还未完全适应，此时经济风险会明显增大。同时，由于刚步入市场，商业地产项目的运营也还未找到最好的模式，进而由商业运营管理状况所产生的风险也开始逐步增大。当商业地产项目运营进入稳定期后，上述风险和风险则将开始逐渐变小。

我国商业地产开发具有显著的风险不均衡性。在商业地产项目开发的过程中，各类风险对项目的影响程度不同。从商业地产项目的开发过程来看，我国商业地产项目的开发、运营模式以及整个商业环境的自身特点都决定了经济和商业环境引发的风险最高，而政策和管理原因所产生的风险相对低一些，技术和其他原因所产生的风险最低。