售后返租是指商业地产开发企业在一定期限内，以承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租的基本运作过程是开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

在此模式下，购买者在一定时期内获得收益，但不享有经营权，而实行所有权和经营权分离的管理方式。一般要求开发商具有较强的综合管理能力，才能协调好开发商、投资者、管理公司三方之间的关系。

售后返租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等销售过程中。售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式来吸引买家购买，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。

售后返租模式是地产商融资的巧妙手段，有利于快速回笼资金。实践中常常根据不同的项目与环境，采取不同的操作流程或方式，如招商—经营—销售—返租、招商—销售—返租—经营、销售—返租—招商—经营以及销售—返租—放任等。

在招商—经营—销售—返租管理流程或方式中，开发商首先进行招商，但要在经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限、一定金额的返租合同。从一定意义上讲，该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营管理相对成熟后再进行销售，对于后期的返租运营阻力较小。(www.daowen.com)

在招商—销售—返租—经营管理流程或方式中，开发商首先进行招商，在招商的同时或稍微迟一些时间再销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限、一定金额的返租合同。从一定意义上讲，该模式是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效地提高去化速度，便于后期的统一运营。

在销售—返租—招商—经营管理流程或方式中，开发商首先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称做“管理型商铺”，该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆/零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中剥离，再由商业管理公司统一管理和经营。但此种模式对商业管理公司要求较高。

在销售—返租—放任管理流程或方式中，开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。该模式有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险。但该模式的后期经营风险大，在经营期内一旦经营失败，开发商将无力承担风险回报并导致业主颗粒无收。

总的来说，售后返租模式具有明显的优势，也具有一定的劣势。售后返租模式能够在短期内回收大量资金，避免了零售产权导致经营混乱的局面，同时省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，从而投资收益较为长久而稳定。但此种模式投资回报期长，风险较大。