只租不售经营模式主要是开发商对物业采取整体或分散出租或片（层）出租，资源获得方式也是开发初期依靠自身筹资和后期的销售回款进行滚动式开发，后期的商业运营采用的是统一经营或整体经营。

只租不售的营销模式不转让产权而采取持续获利的方式，只是对外租赁，实现对租赁工商户的统一管理。这种模式需要开发商具有较强的经营能力，需要自身不断开拓市场、培养市场，从而形成浓厚的商业经营氛围。如果经营好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌。但是，如果缺乏商业经营能力，只是将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，然而随着商战的升级，大商家所支付的租金回报会降低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往会导致商场经营失败。目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。即使面临资金压力，越来越多的购物中心开发商不再急于出售商业房地产产权，而更加看好、注重通过商业项目的管理、运作来提升物业的潜在价值。实践证明，很多商业地产在有序的宏观规划下统一管理，现在已然成为商业地产的成功标志。^[2]

只租不售的经营模式也对开发商提出了较高的资金要求。只租不售模式下，商业地产的前期投入十几个亿甚至是几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也极高，而投资回收期则长达十几二十年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。采取这种经营模式的开发商不能以追求短期利益为目的，为回笼资金而将大量商铺分零产权出售。这种运营模式下的开发商不仅需要对整个商业地产项目的规划设计、施工建设、招商经营具有极强的整合能力，而且最为关键的是开发商具有超强的融资能力，因为资金问题将是项目建设、运营成功的第一要素。

同时，只租不售的经营模式要求商业管理商具有较强的整合协调能力。在项目招商完毕后，经营管理的大权由开发商移交给商业管理公司。在大型复合业态中，商业管理公司扮演了极为重要的角色，它需要协调开发商与经营者脱节、中小经营者与大型经营者市场定位、经营风格等方面不一致的许多问题。对于这种商业模式而言，只有商业管理公司很好地解决上述问题，开发的商业地产才有商业价值升值、地产升值的可能。因此，在只租不售模式下商业管理公司的整合协调能力要求比较高。

只租不售商业模式的基本优势是克服了该模式只获取商业地产项目短期利润的弊端，转而通过获取店铺租金收益来获取利润。而为了获取持续稳定的租金收入，商业地产企业必然会从商业地产设计开始就以实现客户价值增值特别是广大运营商与经营商的价值增值为开发设计指导，设计出符合最终消费者消费水平、消费趋势的商业地产项目的商业定位、业态业种的最佳组合以及能够给运营商和经营者带来最大利润的建筑空间设计。因此，从客户价值的角度来讲，该商业模式在某种程度上能够实现客户价值的增值。(www.daowen.com)

但是这种商业模式也存在很多劣势。首先，不利于与一级客户的价值衔接。从客户价值的角度来看，这种商业模式不能很好地衔接运营商与经营者的价值，会出现商业地产企业的业务行为与客户价值实现的脱钩问题。这种先开发后招租的商业模式难免会出现商业地产的设计、开发模式极有可能不能完全符合后来租赁出去后的经营需要，造成建筑空间的浪费或配置不合理等一系列问题，给商业地产企业的一级客户带来运营成本的增加，最终影响客户价值的实现及其增值。

其次，只租不售商业模式不利于价值网的整体运行。只租不售商业模式构建的价值网组织过于松散，难以实现有效的整体管理，同时难以实现整体价值网有效运作带来的价值增值。该商业模式下，商业地产企业与广大的运营商及经营者仅仅存在着简单的租赁关系，租赁双方都从自身价值最大化的角度出发考虑问题，并没有从整个价值网的角度出发结成利益共享的价值共同体。一方面，租方即商业地产企业为了获得自身价值最大化往往会最大限度地抬高店铺租金，而且在自身价值最大化的驱动下，商业地产企业往往也会单方面终止与某些租金不够高的经营者或者运营商的租赁合同而选择租金更高的运营商或者经营者；另一方面，承租方也会从自身价值最大化的角度出发尽可能地压低租金，而且也会因为找到了租金更低的店铺而单方面终止与商业地产企业的租赁合同。商业地产企业与一级客户之间的这种非共赢的博弈显然会影响双方的合作，不利于双方建立长期共赢的战略合作伙伴关系，更不会实现由于整体价值网有效运作所带来的整个价值网价值的增值。

最后，只租不售商业模式不利于商业地产企业价值创新。只租不售模式下，商业地产企业的价值创新能力较低。一方面，该商业模式下的商业地产企业的价值规划能力、价值实现能力较低。商业地产企业价值规划能力即商业地产企业明确了商业模式的价值对象、价值内容及价值范围等价值主张问题后，为了实现价值主张而对企业的各种内外部环境资源进行加工并进行价值活动分配的能力。由于商业地产企业价值活动的核心包括商业地产企业自身运营和经营者各个方面的价值活动，因此商业地产企业的价值规划也必然涉及运营商、经营者资源的整合问题。但在只租不售产权商业模式下，由于商业地产企业与各运营商、经营者之间只是存在着简单的租赁关系，商业地产企业不能对运营商、经营者资源进行有效的规划及管理，因此也就会极大地影响商业地产企业价值规划能力的发挥，也就更谈不上商业地产企业的价值实现。另一方面，该商业模式下的商业地产企业的价值更新能力较低。商业地产企业的价值更新能力，即商业地产企业在市场环境变化的情况下进行价值更新的能力。由于只租不售产权商业模式下的商业地产企业与广大的承租方——运营商与经营者合作的基础就是租赁合同，当租赁合同终止则双方的合作关系就终止。因此，当商业地产企业进行价值更新即商业地产企业与承租方租赁合同终止时，商业地产企业与广大的运营商及经营者的合作关系也就此终止了，商业地产企业在价值更新过程中就需要重新建立新的价值网络，这样势必会增加商业地产企业的价值更新成本，降低商业地产企业的价值更新能力。