商业地产的利润、价值与市场运营力构成了商业地产运营管理的三大基本要素。商业地产运营管理模式的诸多形式都是上述三大要素交互作用的结果，表现为开发商、投资商、运营商、经营者、消费者等五个利益主体在商业地产运营管理中的动态互动过程。事实上，任一商业地产运营管理模式的成功或有效性，都是通过系统运营，以及市场运营力的优化和提升，提高了商业地产项目的销售和租赁效率，从而使多个利益主体获得期望的投资收益回报。

在商业地产运营管理中，市场运营力特指商业地产企业对市场的运作和把控能力，市场运营力是基于一定运营理念的满足力、聚合力、提升力等基本要素的有机结合。

满足力是指商业地产项目在规划时，对投资商、经营者、消费者需求的满足程度。市场要构筑、培育自身的满足力，就应该研究这三者的核心需求，并找到合适的方式加以满足。投资商的核心需求是商业地产投资回报率；经营者的核心需求是经营的业种、业态同市场的匹配性与良好经营的持续性；消费者的核心需求是物质利益的保障与精神的愉悦性。^[1]

市场的聚合力首先取决于商业地产企业品牌的影响力与吸引力。强势的商业地产企业，因其雄厚的实力、先进的企业理念、成熟专业的运营管理模式、成功的商业开发案例等产生并释放着巨大的影响力与吸引力，因而身后跟随着大量的投资商，周围聚集着大量的经营者，并由此带动起一批又一批新的投资商与经营者进入。这样的滚雪球效应，使其运作的商业项目进入良性循环。其次是四强联合，即强势开发商、强势投资商、强势运营商、强势经营者的联手，必将催生强势的市场。(www.daowen.com)

提升力首先指市场价值的提升，其次才是运营力的提升。市场持续经营的优劣、时间长短，取决于开发商、运营商对市场价值的提升。市场价值的提升涵盖两大方面：一是市场口岸价值的提升。一个成功的、具有强大影响力与吸引力的市场，本身就是一个优良的商业口岸。二是市场品牌价值的提升。要实现这两大价值的提升，则需要持续不断的市场运作，它不仅需要资金的支出，更需要开发商、运营商的智慧投入。

运营力的提升亦涵盖两大基本方面：一是运营商专业运营力的提升；二是经营者经营力的提升与自身的发展。实现提升的不二法则是无论运营商和经营者都需要不断学习和创新，都应该清醒地把握变化的趋势并始终与变化同步。

总的来说，开发商的利润是通过销售和租赁商业物业来实现的，商业物业的销售和租赁是通过投资商和经营者的购买和租赁行为实现的，这种行为又是建立在投资商和经营者获得利润的基础上的，消费者的忠诚度又决定了投资商和经营者的利润，而消费者的忠诚度又是由消费者的满意度决定的。因此，开发商通过项目运营管理，全方位提高可觉察使用价值（Perceived Use Value，PUV），提升消费者的满意度，进而实现经营者、投资商、运营商的利润，才能最终实现开发商的利润。