商业地产的成败关键在于动态战略能力培育或运用水平的高低，以及是否能将这种战略能力得以动态的施展或实施。商业地产招商运营的动态能力体现在对商业结构的及时调整、寻找核心竞争力等方面。

商业地产运营管理的首要任务是关注动态环境，及时调整商业结构。商业地产项目的动态环境是指商业地产项目所处的宏观经济环境（包括政治、经济、商业环境）、行业环境、企业内部环境等随着时间、市场竞争变化而在形式、内容上所表现出来的差异，这些环境处在动态变化中或处在不确定性的一种复杂多变的状态中，其主要特征是动态变化。在项目经营环境变得更加动态化和复杂化的情况下，项目战略制定、选择与管理的问题也就相应地成为关键问题。

商业地产项目总是处于竞争激烈与动态的经济环境中，这对于项目竞争优势的获得、发展及其动态战略能力的形成具有明显的影响。动态变化的环境造成了商业地产定位的调整。商业地产从开发到招商的过程一般要经历2～3年左右的时间，这个过程往往会发生巨大变化。如原本定位建材市场的商业模式，在几年的市场变化中发生建材商业中心区外移或周边区域由于政府规划的失误导致行业市场饱满，这个时候必须考虑合适的商业定位调整；又如原本是建材市场现改为只做精品建材或干脆调整行业以示区分。当然转行业必须慎重考虑并认真调研，在案例调查中发现失败与成功的转型市场各占50%。动态变化的环境还会引发项目产品结构的调整。项目产品指的是商业地产所开发的物业，由于宏观经济发生重要变化，如金融危机下消费者投资谨慎，大宗交易投资者在其他项目上损失惨重，没有能力再投资新的商业，所以这个时候必须要把眼光放在中小投资者身上，必须把原本每区售价2000万元的商铺分割为每区500万元来满足投资者需要，这就是动态战略的一个表现。动态变化的环境还带来了商业地产内部环境的调整。开发商原本依托自己的能力进行招商管理的计划在竞争中发现差距后，改变思路，委托第三方来负责管理招商，借助外来优势提升项目的竞争能力。(www.daowen.com)

商业地产运营管理的任务还体现在寻找核心能力、巩固竞争力方面。商业大师普拉哈拉德和哈梅尔认为，“企业的核心能力决定了企业能够形成某种竞争优势。所谓核心能力，是组织中的积累性学识，特别是关于如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流派的学识。这种能力不局限于个别产品，而是对一系列产品或服务的竞争优势都有促进作用”。从这个意义上说，商业地产也有自己的核心竞争力，这种竞争力很容易形成一种模式进行复制。比如，万达购物广场就能准确地找到自己的核心竞争力，借助与沃尔玛定单式的合作伙伴关系的力量，以大型购物中心、影院为特色的商业综合体来提高物业价值。等物业价值高于想象的时候适当出售部分物业以获取成本收入，同时通过可观的物业租金实现循环产业发展模式。这就是商业地产的核心能力，拥有这种能力的商业开发企业将在竞争中获取优先条件。

商业地产运营管理还需要加强学习能力，并寻求突破点来制胜。学习力是学习动力、学习毅力和学习能力的总和，商业地产开发企业的员工只有具有较强的学习力，才能比竞争对手学得更快，才能获得唯一持久的竞争力。因为企业唯一持久的战略能力，就是比竞争对手学得更快的能力。商业开发企业的动态战略能力的形成离不开知识的创新、积累、转移和共享，这就要看商业地产开发企业的决策者，有没有能力带领自己的团队成为一个学习型团队和知识型团队，在不断修炼中增加企业的专用性资产和隐性的不可模仿性知识等。