这里的工业经济主要分为三个阶段。

第一阶段：是20世纪80年代到90年代初的村办村有模式，即从党的十一届三中全会以来，苏南开始发展集体经济，集体开始兴办企业。以望亭镇X村为例，X村村集体在此时期兴办了六个企业。①70年代末，村集体投资兴办了一个砖窑厂，到90年代，“形势不好”，就关闭了。②80年代初，村集体成立了一个包装队，属于劳务性质，没有实体厂房，就是家里有缝纫机的十来个人组成的包装队，主要是帮忙补修包装袋，这个包装队给村集体的收入大概是几千元一年，到90年代初因为无厂房且器材也是私人的，包装队自然就散了。③80年代初集体还投资建了个飞纱厂，主要做纸巾，是个小厂，只有几个工人，到80年代末，效益不好就自动关闭了，这个集体的小平房没有卖，保留了下来。④80年代还兴办了一个渔具厂，主要生产水泥制品，当时有七八个工人。这个厂是属于自然村的，由生产队办起来，所以收入也是归生产队，到90年代，收入才归村集体。后来，为了“以农带富”，厂房进行了转置，转给了生产队的队长，也即原厂的主管，由他个人承包。随着时代发展，市场对水泥板没有需求了，该厂也在2000年后倒闭，之后土地依然归村集体所有。现在这块地仍被该队长租用，私人建厂房出租，有两三百平方米，是简易厂房。⑤90年代初村集体引进了一个汽车锁厂，由村集体建的300平方米的厂房出租给个人，个人投资，有十几个工人。后来投资者将厂房“搬到”自己家里，目前还在经营。⑥90年代由个人引进、个人投资办了一个开关厂，租用村集体的厂房，也是300平方米，但没租几年，形势不好就倒闭了，做了其他的项目。这一阶段一共建了600～800平方米的简易厂房，投资很少，村集体一年的收入也就几万元。

第二阶段：是在1992年邓小平南方谈话后。这一阶段，苏州开始大规模引进外资。①X村在1994年引进了第一家台资企业万旭。万旭是镇政府引进的，合同也是镇政府与企业签的。最初村里只出租土地，以土地合股，不投入资金，但每年拿不到分红。到1997年进行额定，按1994年给的100亩土地，万旭每年给村里10万元，补给村民是每年每人400元，补完剩下的给村集体。2003年后万旭转为国有土地，转为国有时，政府没有先征收，而是直接划拨过去的。因为万旭当时的产值高，最高峰时期有1万名工人，“当时我们经济发展比较落后，见了万旭像见了‘爷爷’一样”，因而镇村都同意其转为国有。②在此期间，X村建起了市场，即在1994年由镇里的老板投资建了个农贸市场，投入100万元左右，建好后，每年十几万的租金先还投资老板，几年后还完。之后各类商店、超市和银行也都陆陆续续发展起来，整个的市场环境和基础设施在当时比较完善。③1996年，X村引进第二家台资企业凯美电子，也是租了100亩地，最初一年给13万元，随后每年17万、25万乃至30万、35万元……最初也是先补给村民，剩余的给村集体。凯美当时也申请办国有土地，但“办手续时有点含糊”，手续没有办下来，后来不允许转为国有土地了。因而凯美现在仍是租用村集体的土地，租金是一亩地每年1万元。④由于市场的建立，以及万旭和凯美的引进，村里有了建厂房的理念，因而在1995年村里主要通过向银行贷款投资40万元建了1000平方米（当时是400元／m2）的厂房。村建厂房后，镇里开始招商，1997年招来台资企业“顺鹏”塑胶。顺鹏租用村集体的1000平方米厂房，2000年后厂房转让给顺鹏了，2005年左右土地也转给它了，因为该厂每年上缴税收有几百万元。⑤2000年又引进了台资企业金马达；2002年引进特相斯和启联，这些都是台资企业。金马达一进来就转为国有土地了，有20亩，后又向村租了10亩地，租金从最初的4000元／亩到现在是1万元／亩，给村里的收入也从最初的4万元／年到现在的10万元／年。后来的外资企业，一进来就要求办国有土地，否则就不进来。但从2002年之后，就不引进外资企业了，而只引进私营企业。因为当时望亭镇已有50多家外资企业，有“外资之乡”之称，X村目前注册的也有近20家外企，实际运行的有7家。因而，政府统一规划不再引进外资企业。(www.daowen.com)

第三阶段：是在2000年后，国家大力发展民营经济，X村也开始引进私营企业。2003年并村后，开始大量引进私营企业，这些私营企业一般是在2004年至2006年间从周边迁过来的。X村目前有198家私营企业，本村企业只有20多家。此外，望亭镇是升降机厂之乡，有150多家升降机厂，其中X村就有20多家。

从X村经济发展的三个阶段来看，苏南经济模式的演变与政府和市场的关系紧密。在20世纪70、80年代，由政府引导和鼓励，村集体开始发展乡村集体企业，这一时期的集体企业有几个特点：规模小、投资少、劳动力成本低、零地租，市场依赖性强。这种乡镇企业尽管生产能力较低，生产质量也不高，但在大集体物资短缺时期仍然有很大的市场需求量。且依托于优越的区位优势和较低的成本，再加上政府的引导支持，以地方政府公司化的方式，苏南的工业体系很早并比较容易地完成了资本的原始积累。但随着改革开放，全国大部分地区市场经济发展，供给量大增，苏州的这些高市场依赖性的地方企业就面临市场“形势不好”，效益下降，甚至有些直接被市场淘汰，自动关闭。例如X村在1985年办的刺绣加工厂是当时比较大的村办企业，有500多名女工，帮苏州市丝绸厂加工刺绣制品出口给日本，后也因效益不好倒闭。这种高市场依赖性的企业很显然也面临着高风险的威胁，而且这种传统手工业式的小作坊企业本身就很弱，不具备直接转型成满足市场新需求的新型企业，因而苏州在后来的转制调整时期就不再兴办有风险且低水平的集体企业，而主要以土地租赁方式引进外资企业和私营企业，因而传统以兴办集体企业为主的苏南经济模式转变为现在的以土地租赁为主的新苏南经济模式，这是一种低成本、低风险、稳固的经济增长模式。对于村集体而言是完全依托土地而非市场的，如此市场就完全交由镇政府把控，因而其后的招商引资基本上都是镇政府招进来的，当然村的市场能力弱也是一个因素，但镇对村的这种经济控制力也由此奠定基础。可见苏南的集体经济已经从资本运营型转为资产运营型，新苏南的集体经济仅仅是建立在集体土地租赁基础上的集体经济，这种集体经济不需要村民的集体性参与，是没有实质集体意义的集体经济，它主要是依托于镇政府的市场导向能力和对土地的集体管控能力，通过招商引资收取地租发展起来的。这种依赖于土地的经济，土地是其生民立命之根本，因而“一进来就要求办国有土地”的外资企业在2002年后不再引进，而以占地少、规模小的私营企业为主，及至2010年左右进行新型的产业调整。