首先我们来认识通货膨胀与通货紧缩这两种经济现象。通货膨胀是指在货币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。通货紧缩指的是当市场上流通货币减少，人民的货币所得减少，使得总体物价持续下降的现象。现今，通货膨胀指的是物价总水平的上升，不论这种上升是什么原因引起的，与之对应，通货紧缩指的是物价总水平的下降。我们可以通过一个数学模型来简单地理解因货币发行量导致的通货膨胀和通货紧缩。

假设一个经济体中有100件商品，流通着100个金币，平均每一件商品的价格为1个金币；到了下一年，这个经济体在商品件数不变的情况下流通着200个金币（增加发行100个金币），此时每一件商品的价格普遍上涨，平均每件商品需要2个金币才能买到，这种现象可以简单地理解成通货膨胀。如果在商品数量不变的情况下，流通的金币减少到50个，就造成商品价格的普遍下降，平均每件商品价值0.5个金币，这种现象可以简单地理解为通货紧缩。

值得注意的是，直观地理解通货膨胀和通货紧缩容易得到这样的结论：通货膨胀是可怕的（正如我们常常听到的那样），而通货紧缩是有利于普通大众的，因为物价下降会直接导致我们手里持有的货币购买力上升。事实上，严重的通货膨胀导致的货币贬值确实可怕，但是严重的通货紧缩所导致的失业率上升和经济发展萎缩也将产生严重的经济危机。一个国家的经济发展难以保持在既不发生通货膨胀也不发生通货紧缩的状态，只要通货膨胀率能够在一个可控的范围内上下浮动，都能够保证国家经济整体上是良性发展的^[2]。

了解通货膨胀及通货膨胀率以后，我们再来审视银行的存款利率数值，会产生一些新的认识。假设小王有100万元想要做投资，把这些钱存入银行是一种最简单的方法。如果某银行一年期存款利率为5%，一年之后，小王就可以取出本金和利率共计105万元（不考虑利息税）。那么，小王真的变富有了吗？

这个问题的答案取决于我们对“富有”的定义。如果仅从货币数量角度来看，小王手里的钱由100万变成了105万，他的确变得更富有了。但仔细思考不难发现，如果这一年以来全国总体物价也在上涨，小王这105万能够购买到的东西或许比一年前的100万更少了——这就是考虑通货膨胀率后得到的结果。学习经济学以后，我们应该这样看待这一问题，如果这一年间通货膨胀率为2%（小于银行利率），那么从购买力上看小王确实变得更加富有；如果这一年间通货膨胀率为10%（大于银行利率），那么小王反而变得比原先更贫穷了。总的来说，只有综合考虑通货膨胀率和银行利率，才能有效评估小王在这一次投资过程中真实的收益情况。

在经济学中，我们在考察利率时将银行支付的利率称为名义利率，将经由通货膨胀率校正后的利率称为实际利率，我们可以将名义利率、通货膨胀率和实际利率三者的关系表示为：实际利率=名义利率-通货膨胀率。名义利率表征随时间变动存在银行的钱在数字上变化有多快，实际利率表征随时间变动存在银行的钱在购买力上变化有多快。在我们的日常生活中，人民群众利用这一经济学原理进行理财或投资的例子不胜枚举，我们以购房投资为例，介绍这一原理实际的应用。

近年来我国经济迅速发展，国内生产总值（GDP）屡创新高，随着国民收入和生活水平不断提高，对住房的需求和品质的要求也越来越高。买房，不仅成为无数青年人在城市努力打拼的奋斗目标，还成为一部分富人的生财之道，这群人在业界有一个响当当的名号——炒房客。图5-2反映了近十年来重庆市北碚区商品房均价，图中可以看出2019年北碚平均房价约10 500元/m2，与2015年不到6 000元/m2相比几乎翻了一倍。伴随着近几年房价的节节攀升，越来越多的炒房客在“买房—囤房—卖房—买房”的循环中获得了不菲的收益，甚至有炒房客不惜贷款“炒房”。我们就以贷款买房为例，分析贷款炒房背后的经济账。

图5-2　重庆市北碚区2011—2019年商品房均价图

例1：贷款买房投资的经济账

小王以5%的年借款利率从银行借贷150万元用于购房，在3年后以200万元的价格卖出。假设小王借贷期限为30年，采用等额本金的还款方式，期间通货膨胀率保持1.4%不变，试估算小王在这次转卖过程中的盈亏情况。(www.daowen.com)

示例分析：针对这一示例，我们做这样的简化处理。首先，考虑通货膨胀率的影响，小王还款的实际利率=名义利率-通货膨胀率=5%-1.4%=3.6%。其次，我们只计算小王在3年内所支付的利息，有没有超过卖房与买房的价差50万（200万-150万），即可初步判断小王在这次购房投资中的盈亏情况。结合等额本金还款的计算方法，计算3年来小王支付的利息即可。

①每月还款金额=每月还款本金+每月还款利息。

②每月还款本金=贷款金额数/还款月数=150万元/（30×12）=4 166.67元。

③每月还款利息=剩余贷款本金金额×月利率，其中，月还款利率=年利率/12=3.6%/12=0.3%。由于每月剩余贷款本金金额数目不一样，所以每月支付还款利息也不相同。

第一月还款利息=本金150万元×月利率0.3%=4 500元。

第二月还款利息=（贷款本金-已还款本金累计额）×月利率=（150万元-4 166.67元）×0.3%=4 487.50元。

以此类推，第n个月的还款利息=［150万元-（n-1）×4 166.67元）］×0.3%。

④3年共36个月还款利息总金额为：

[150+（150-0.416667）+（150-2×0.416667）+…+（150-35×0.416667）]×0.3%=36×150×0.3%-（　1+2+3+…+35）×0.416 667×0.3%=15.412 5（万元）

通过上面的计算过程，我们用实际利率计算出小王3年内共计还款利息15.412 5元。假设小王3年后以200万的价格卖出，除去贷款本金和3年还款利息之外，小王的盈利额是200万元-150万元-15.412 5万元=34.587 5万元。忽略购房过程中需要额外缴纳的个税、契税等费用开支，小王在本次购房投资中盈利额约为34.587 5万元。