从20 世纪90 年代初外滩建筑功能置换开始，上海意识到历史建筑除了向人们传递丰厚的历史文化内涵之外，还蕴含着巨大的商业发展机遇，因而城市遗产的“经济价值”逐渐成为人们关注的焦点。进入21 世纪，在彰显城市历史与文化特征的同时，上海结合老旧空间与建筑改造，发展文化创意产业，努力建设一个文化商业主义的世界城市。

（1）上海新天地。位于淮海中路南侧，东起黄陂南路，西至马当路，北沿太仓路，南接自忠路，占地面积3 万平方米，建筑面积6 万平方米，是上海市卢湾区太平桥地区旧城改造项目的一部分。20 世纪90 年代，此地大部分房屋破旧不堪，许多已近危房。新天地广场北里作为改造计划的一期项目，在太平桥地区控制性详细规划中被界定为历史文化保护区。

新天地的开发目标是从完善和提升上海城市功能、增强上海城市竞争力和改善城市品质出发，把百年石库门旧城区改造成集餐饮、商业、娱乐、文化于一体，拥有一种人文和历史底蕴、具备综合服务功能的国际化、世界级的商业社区。该项目总投资约1.5 亿美元。自1999 年开工建设，2001 年大体建成。

新天地是典型的由上而下的开发模式。卢湾区（今黄浦区）政府从规划层面对开发商进行引导和调控，为鼓励开发商参与旧城改造，出台减免、缓交土地使用费等优惠政策，并作为投资主体参与项目开发和拆迁安置等工作。开发商投入资金，完成空间改造从规划设计到建设的全过程，获取空间增值利益。为满足对地块的历史文化保护要求，开发商投入13 亿元对新天地建筑进行修整，同时为了实现资本增值，采用容积率外推方法将新天地的容积率损失转移到周边地块，实现总体巨额赢利。 ^[12]

新天地被认为创造了上海旧城改造的一个奇迹。不但成为上海著名的休闲游览胜地，还带动片区房价大幅飙升，无论对来自国外的游客还是对来自其他城市的国人来说，似乎不到新天地就不算到过上海。新天地也成为中国其他各地推动文化创意产业、促进城市更新争相模仿的标杆。此后在中国许多城市里，涌现出了各种各样的“新天地”。

（2）思南公馆。1909 年比利时商人奥尼尔等人创办了上海著名的义品地产公司。1920 年始，义品地产公司购进了复兴中路以南、马思南路东侧的三十余亩土地，开始逐年兴建富有欧洲乡村别墅风格的独立式花园洋房。新中国成立后，思南路保留了原有历史风貌。“文化大革命”期间，原来只住一户的小洋房挤入了“72 家房客”，独立式花园洋房变成了大杂院。2003 年上海市确定了12 个历史文化风貌保护区，思南路47、48 街坊成为衡山路—复兴路历史文化风貌保护区的重要组成部分。

思南路改造计划主要是指现在的思南公馆区域。项目对整个街坊进行成片的形态保护，对地块环境、建筑物进行全面的整治和修缮，以恢复别墅原有风貌和小区环境。项目总建筑面积约为7.88 万平方米，其中保留保护老建筑近3 万平方米，新建建筑2.7 万平方米、地下空间2.2 万平方米。20 世纪30 至40 年代许多有名的文化人、政治家、商人都曾在此居住，因应历史痕迹，思南路改造计划的目标，是使其成为具有上海近代独特文化和历史特点的、高品质的生活居住及商业休闲社区。

在思南路改造项目中，上海市提出建立“政府扶持、企业运作、市民参与”的运作机制，政府不直接介入更新改造项目，而只是提供政策上的支持和公共设施建设。企业在保护规划的指导下，对城市遗产区进行保护更新和再开发利用，通过历史文化遗产本身所具有的市场价值，以及新的合适的功能定位，来得到长期的利益。 ^[13] 期间由于多方利益博弈，思南路的改造至少经历了10 年才告完成。(www.daowen.com)

（3）莫干山路50 号（M50）。位于上海市普陀区澳门路以北、昌化路以东的苏州河中段南畔，是莫干山路历史工业区的一部分。莫干山路历史工业区是上海乃至中国民族工业发展兴盛的代表和标志，拥有20 世纪30 年代以来各个历史时期的工业建筑，包括阜丰面粉厂、福新面粉厂、信和纱厂与信孚印染厂等在内的重要工业厂房都位于此地。其中，M50 最原始的前身—始创于近代徽商代表人物之一周氏的家庭企业—信和纱厂（后更名春明毛纺厂），1949 年后几经变革和扩建，60 余年内累计建造厂房4 万平方米，形成了完整的聚落风貌。

1999 年春明毛纺厂资产重组，厂房4 万余平方米调整出租，与此同时出租的还有著名的西苏州路1131 号仓库和其他几个厂房。在1998 年亚洲金融危机时期，这块土地的开发商将厂房租赁给艺术家作为工作室，结果聚集了大批自由艺术家在老旧工业厂房进行艺术创作，并且自发性地将这块工业空间塑造为艺术工作场所，营造出浓厚的艺术气息，一个文化创意产业集聚区逐渐自发形成。也因此使得上海政府对这里的规划发生转变，同意保留老旧工业厂房作为文化创意产业空间，从拆迁转为支持的角色。 ^[14]

2000 年起，在上海市经济信息化委员会和纺织控股集团公司的支持下，春明毛纺厂逐步将M50 定位为以视觉艺术和创意设计为主体的艺术家工作室、文化艺术机构和设计企业集聚区。经过十几年发展，从最初十几个画家的工作室和三家国内外画廊开始，渐渐吸引了来自20 多个国家和地区的130 余户艺术家工作室、画廊、高等艺术教育以及各类文化创意机构，已经成为苏州河乃至上海最大的文化创意产业基地之一。今天的M50 已经不仅仅具有艺术品的创作、展示和销售功能，它还在文化创意功能定位的基础上发展出艺术交流、食宿、会议、演出等功能，俨然形成了一条文化产业链。

（4）田子坊。原名志成坊，位于上海市黄浦区泰康路210 弄，前身为20 世纪初开始在街区内逐渐聚集起来的各式里弄住宅、花园住宅和里弄工厂，建筑具有浓郁的海派文化、老城厢风情。20 世纪90年代改革开放后，由于产业结构调整，工厂效益逐年下滑，导致泰康路若干厂房闲置。1998 年12 月，一路发文化发展公司首先进驻泰康路，揭开了泰康路上海艺术街的序幕。不久又有著名画家陈逸飞，尔冬强、王劼音、王家俊等艺术家，以及一些工艺品商店先后入驻泰康路，使原来默默无闻的里弄小街渐渐吹起艺术之风。此后在政府支持下，通过租赁、转让、置换等方式，逐步把旧厂房、旧民宅改建成为画家工作室、艺术家设计室、画廊、摄影室、陶艺馆、时装展示厅等，渐渐形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的产业特色，吸引了包括来自韩国、澳大利亚、新西兰、法国、英国、新加坡、日本、中国香港等在内的26 个国家和地区以及国内20 个省市的179 家中外创意企业入驻。 ^[15]2005 年田子坊成为上海市第一批授牌的创意产业聚集区，并且获得“2006 中国最佳创意产业园区”奖项。

田子坊起初并非政府规划项目，几度面临被拆迁命运。按2004年官方方案，田子坊石库门旧里弄的商业街坊都要被拆除并作台湾日月光地产。田子坊之所以保存下来、发展起来，从宏观上说，是上海从工业城市向后工业城市的转型，为其更新改造提供了广阔的社会经济基础；从根本上说，是田子坊发展出一种有效的地方精英与草根市民合作开发模式。居改非则使居民直接参与城市发展项目，为居民带来了实际的利益，从而赢得了社区居民的广泛支持。

基于商业开发的文化遗产保护，经常被认为，使得许多具有明显特征性的历史性建筑，虽然免于被拆迁的境地，但已“面目全非”，丧失了原真性，成为新一代的旅游产品符号。商业化的历史建筑活化、旧区改造是在市场经济利益最大化的驱使下产生的，它往往违背历史遗产保护公平性的原则，使得占绝大多数的普通市民无法行使其享有和接近历史遗产的权利，也无法让商业开发所带来的发展成果惠及他们。以艺术始、商业终，也是国内大多数艺术产业园区所共同面临的困境。