至规划期末(2020年)有条件建设区规模共计6.51公顷(其中存量利用6.17公顷),选址未占用基本农田。其中商务办公用地2.01公顷、村级自主开发产业用地4.50公顷,用于建立集体造血机制。其他建设用地重点落实公益性设施、市政基础设施及关系农民民生的“三室一点”(见图15)。

图15|有条件建设区和其他建设区分析图

1.有条件建设区规划动因

(1)推动产业结构调整

调整产业结构,能促使经济增长方式由粗放型向集约型转化,让经济又好又快的发展。本次规划将现状村集体工业仓储用地规划为科研设计用地,既是深入贯彻落实“创新驱动、转型发展”战略,又满足了设计研发、企业总部、信息技术服务等新型产业的用地需要,增强创新驱动发展动力。

(2)土地节约集约利用

闵行区城市建设正在经历从城市郊区到上海主城区的转变,大量存量工业用地的盘活再开发将成为满足建设用地需求的主要途径,在新增工业用地资源稀缺的背景下,倒逼我们盘活调整低效土地,走“单位土地效益提高、节约集约发展”的道路。规划地块现状为华漕镇村集体工业企业,存在低效利用情况。因此,对该地块进行转型开发,将进一步优化土地资源配置,促进土地节约集约复合利用。

(3)区域环境亟待改善

规划地块位于苏州河生态廊道内,未来将成为闵行区重要的滨河景观带和生态间隔带,但地块内现状工业企业能耗较大且存在污染,并与农村宅基地相互嵌套。现状工业用地类型和环境状况不满足苏州河生态廊道的建设要求,规划亟需调整现状用地类型,改善区域环境。

2.有条件建设区规划方案

本次规划地块均为利用存量集体建设用地,规划用地性质为科研设计用地(C65),总用地面积4.50公顷。参考《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》(沪规土资地〔2013〕153号)中对于研发总部类项目控制指标的规定：对于符合规划原则的新建、改建、扩建的研发总部类项目,容积率最高可按不大于3.0控制,建筑高度最高按不大于60米控制。本次规划综合考虑周边办公科研地块和地块建设条件,地块内容积率分别规划为2.5和1.5(见图16)。

3.有条件建设区规划可行性分析(www.daowen.com)

(1)土地规划利用

本次规划地块用地性质为科研设计用地,对周边环境基本无污染,符合苏州河生态廊道的建设要求,同时科研设计类产业满足产业结构调整的客观需求,能增强区域创新发展动力,带动村集体企业的快速稳步发展。通过改变用地性质,改变村集体工业低效利用现状,符合土地节约集约利用的要求。

(2)道路交通

01A街坊周边道路有联友路和纪鹤路,02A街坊周边道路有临虹西路和申昆路,规划道路红线宽度均为40米。落实规划后,五个地块的出入口可根据相关道路交通规划要求,结合现状通道设置出入口。

落实规划后,街坊整体开发容量提升,但随着周边市政道路的实施或拓宽,增加的交通量对周边道路的通达集散基本无影响。

(3)相邻地块影响分析

本次规划地块相邻主要为农用地、工业用地和近期保留的宅基地,本次规划用地性质为科研设计用地,对周边地块基本无影响。

图16|有条件建设区控制性详细规划图

本次规划加快了现状工业用地的转型,对周边地块的生态环境品质起到了提升作用规划划分生态次单元,分解各类规划指标,并编制有条件建设区控制性详细规划,指导后续实施。

图17|郊野规划单元图