1.功能布局

为落实总体战略目标,坚持以方松街道经济社会发展阶段性特征和实际情况出发,加强单元内空间布局的统筹协调,以土地利用现状分异为基础,依托单元内主要交通和丰富的自然资源,规划形成“两轴、七区”的功能结构布局(见图11)。

“两轴”分别是指依托广富林路,连通新陈家社区和松江大学城以及广富林遗址的东西向人文居住轴,依托辰塔公路,贯穿单元南北向生态观光轴。

“七区”具体是滨水分散活动区、采摘活动体验区、都市农业观光区、现代农业示范区、生态休闲区、田园社区、建设预留区。

(1)滨水分散活动区

位于辰塔公路西侧,辰花公路南侧区域,依托周边丰富的水资源,利用现状养殖水面,引进垂钓等休闲娱乐项目,打造滨水活动区域,提升休闲服务能力。

(2)采摘活动体验区

分别位于辰塔公路两侧,凭借便利的交通条件,引进体验种植、采摘等娱乐项目,提供优质的采摘体验服务,让市民体验亲手采摘的乐趣,回归自然生活方式。

(3)都市农业观光区

位于辰塔公路东侧,广富林路北侧区域,依托区域内丰富的水资源,利用现状种植特色,整合农田水系,强化休闲农业观光功能,营造生态景观,让游客通过徒步、骑脚踏车来体验回归自然的生活方式。

图11|新陈家社区功能布局图

(4)现代农业示范区

位于单元东部,紧邻广富林遗址区域,以现代农业开发为重点,引进农业高新技术,构建作为展示现代农业发展前沿的基地,引领传统农业产业改造升级,培育壮大新兴农业产业,促进农业向产业化、现代化发展。

(5)田园社区

位于广富林路南侧、辰塔公路西侧,借助便利的交通优势,打造高端居住社区,依托北面生态景观特色,东面与方松街道居住集聚地一体化发展,实现基础设施、公建配套资源共享,融合休闲、观光、居住功能,突显田园社区特色。(www.daowen.com)

(6)生态休闲区

位于广富林路南侧,构建景观绿化带,以生态保育为主,兼具少量观光休闲活动,适量开发文化娱乐、自然康体等功能,是生态环境保护的重点区域。

(7)建设预留区

位于辰塔公路西侧,单元的南部,考虑到与田园社区、集中建设区联动发展,发挥商业配套、居住、休闲娱乐等功能,将此区域作为未来建设预留区。

2.建设用地布局

(1)减量化方案

通过遥感比对、实地调研,对集建区外的建设用地进行梳理,关于工业用地减量,对集建区外企业逐家进行摸底调研,梳理其企业人数、年度总产值、企业类型等信息,关于农村居民点减量,对农户进行意愿调查,征询村民搬迁意见,经梳理,本项目减量化主要以集建区外全部工业用地和农村居民点为对象,共30.00公顷,包括工业用地9.00公顷以及农村居民点21.00公顷。

(2)类集建区规模和选址布局

按照“拆三还一”的原则,规划类集建区总用地规模10.00公顷(150亩),存量利用0.72公顷,新增9.23公顷。依据类集建区选址邻近集中建设区的原则,并考虑交通便利、城乡要素一体化配置因素,类集建区选址于广富林路南部、辰塔公路西部、油墩港以东区域(见图12)。

图12|类集建区选址图

(3)类集建区用地结构

由于街道把动迁安置基地布局在集中建设区SJ10008单元中两块建设用地,面积207亩,容积率为1.3,用于减量化农户669户的安置,经测算,能够满足动迁安置要求。为实现项目资金平衡,安排类集建区内城镇住宅用地10.00公顷(150亩),用于商品住宅建设及其附属设施用地。

(4)类集建区详细规划编制要求

类集建区主要以居住为主要功能,参考类集建区周边住宅平均水平,根据《上海市控制性详细规划技术准则》,类集建区涉及中心城以外地区II级开发强度,考虑到节约集约利用土地资源的因素,容积率控制在1.6以下。