学员提问：B房地产公司是按项目设立的法人企业，公司自2007年在乙市取得开发项目，历时4年，2010年项目结束，经过土地增值税清算，应交土地增值税1000万元。各年度盈亏见表8-9。

表8-9 B公司各年度盈亏表 （单位：万元）

B公司2010年申请注销，请问如何计算应退企业所得税额？

老师答疑：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局2010年公告第29号）规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出具在注销前项目开发各年度多交的企业所得税税款，并申请退税：

（1）计算项目开发各年度应分摊的土地增值税。

各年度应分摊的土地增值税=项目各年度销售收入×土地增值税税负率

土地增值税税负率=项目应交土地增值税总额÷项目销售收入总额

销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（2）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已在税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。以公式表示为

年度应补交土地增值税=该年度应分摊的土地增值税−该年度已在税前扣除的土地增值税

该年度应退的企业所得税=该年度应补交土地增值税×25%

（3）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

这里需要加以解释，在什么情况下会导致“进行土地增值税分摊调整后，当年度应纳税所得额出现正数”呢？就是当项目的土地增值税实际税率小于该项目的土地增值税预征率时，企业应当办理土地增值税的退税，土地增值税退税额会使得企业所得税的应纳税所得税增加，即当年度应纳税所得额出现正数，应当补交企业所得税。

（4）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。(www.daowen.com)

[案例分析]

根据上述资料，计算应退税额见表8-10。

土地增值税税负率=（项目土地增值税总额÷项目销售收入总额）×100%=1000÷40000=2.5%

表8-10 各年度分摊的土地增值税计算表 （单位：万元）

2010年申请企业所得税退税额=20+30+50=100（万元）

企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括：

（1）企业整个项目缴纳的土地增值税总额。

（2）整个项目销售收入总额。

（3）项目各年度销售收入。

（4）各年度应分摊的土地增值税。

（5）已经在税前扣除的土地增值税。

（6）各年度的适用税率等。

如企业注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行上述公告。