学员提问：我公司于2010年年初取得一块土地使用权，考虑到资金周转的因素，我公司分两期开发，向市规划局报批了两个“建设工程规划许可证”，通过招标，由两个建筑公司施工，分别于2010年和2011年开工建设。建筑安装工程费与两家建筑企业结算，分别开具发票，但是，土地出让金、基础设施费、前期工程费都是在一起核算的，请问，我公司把两期工程是作为一个成本核算对象，还是作为两个成本核算对象？有些共同成本如何分摊？

老师答疑：

成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。会计核算的要求是：

（1）以每一个单独编制设计概算或施工图预算的单项工程作为成本核算对象，你公司取得了两个规划许可证，设计部门会搞两个设计，你公司应确定为两个成本核算对象，分为前后两期工程。但是，在每个成本核算对象下，还需要按照不同的房产类别，如普通标准住宅、非普通标准住宅、商铺等分别核算成本。

（2）对同一开发地点、产品结构类型没有明显差异的群体开发项目，且由同一个施工单位施工、竣工时间相近的，可作为一个成本对象进行核算。(www.daowen.com)

（3）对于规模大、工期长的开发项目，还可以结合落实经济责任制的需要，按开发项目的一定区段或部位，划分成本核算对象。

一块土地上发生的土地征用费及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、开发间接费和借款费用等，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条规定的“受益原则”和“配比原则”两项原则，“占地面积法”、“建筑面积法”、“直接成本法”和“预算造价法”四个方法进行分配。

在企业所得税方面，由于企业所得税法采用法人税制，两期工程一并申报或分期申报，对企业所得税没有太大影响。

在土地增值税清算方面，由于你公司是将一块土地分两期开发的，应当分别清算。特别应当注意的是，每期开发取得“建设工程开工证”之后，应当向主管税务机关填报“土地增值税项目登记表”，接受税务机关的管理和监督。将来土地增值税清算时，分两期进行土地增值税的清算。