学员提问：我公司开发的“益民住宅小区”已经交付使用。在我公司与业主签订的“商品房买卖合同”中，对物业管理用房的产权一部分未予明确，另一部分明确为物业管理用房，业主具有使用权。小区交付使用后，物业管理工作由我公司投资注册的物业管理公司承担，两部分物业用房全部交由物业管理公司使用。2012年税务检查时，税务机关认为我公司投资的物业公司用房产权属于我公司，应确认为固定资产；未明确产权归属的物业用房应作为开发产品核算，不得作为公共配套设施费处理。请问，这样处理是否合理？

老师答疑：

《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区规划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区规划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区规划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。(www.daowen.com)

各地政府对建设小区内的公共配套设施一般都有规定。例如，《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）第七条规定，新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼号、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150m²，其中地上房屋不得低于100m²，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30～60m²。

《中华人民共和国物权法》已经明确规定，建筑区规划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。你公司与业主签订的“商品房买卖合同”未约定物业管理用房产权的归属，合同的约定无效，属于违反《中华人民共和国物权法》和当地的物业管理办法，应以补充合同的形式加以明确。然后，按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十七条的规定处理：物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

需要指出的是，现在，有相当一部分房地产开发企业在“商品房买卖合同”中不约定物业管理用房、会所、托儿所等公共配套设施的产权归属，给房地产开发企业的成本核算和今后房产的使用留下隐患，请房地产开发企业务必引起重视。再者，房地产企业签订的合同不但要由律师把关，还应当请注册税务师、注册会计师把关，避免与税务机关发生不必要的争议。