学员提问：我公司自2011年成立以来，一直是租用写字楼。租赁合同规定，租赁年限5年，年租金50万元，租金总额250万元一次支付，出租方开具服务业发票。请问，我公司一次支付5年的租金怎样在税前扣除？如果是融资租赁，租金怎样扣除？

老师答疑：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：

（1）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。

（2）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。在市场经济条件下，租赁业务作为企业融资的重要形式，需求日益增长，越来越多的企业通过租赁的形式获取相关资产的使用权。按租赁双方对租赁资产所承担的风险和报酬为标准将租赁划分为融资租赁和经营租赁。所称融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款由于低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于（90%以上）租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于（90%以上）租赁开始日租赁资产公允价值；租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。除融资租赁以外的租赁，属于经营租赁。

根据实施条例的规定，租赁费的扣除分为：

（1）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费，按照租赁期限均匀扣除。主要是因为在经营租赁方式下，承租企业将来不会拥有该租赁资产的所有权，所以，支付的租赁费应按租赁年限分期均匀扣除。(www.daowen.com)

你公司一次支付5年的租金250万元，可以分5年在税前均匀扣除。

（2）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定计入固定资产的价值，并提取折旧费用，予以分期扣除。这是因为税法规定融资租赁方式租入的固定资产允许企业计提折旧扣除，所以其租赁费用构成租赁资产的计税基础，与租赁固定资产的价值一起，计提折旧予以扣除。

（3）融资租赁固定资产折旧扣除税法与企业会计准则的差异。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条（三）项规定：“融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础”，按计税基础计提折旧，允许税前扣除。

《企业会计准则第21号——租赁》规定：在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。

企业所得税法对融资租赁固定资产是以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订合同过程中发生的相关费用作为计税基础，计提的折旧可以扣除。而企业会计准则将支付的租赁费用总额分成固定资产入账价值和未确认融资费用。固定资产价值计提折旧计入损益，未确认融资费用在租赁期内进行分摊，通过“财务费用”计入损益。企业会计准则将租赁费用总额分为两项费用扣除，这必然产生会计计算的损益与税收计算的应纳税所得额的差异，其差异应当进行纳税调整。

如果房地产开发企业是非上市公司，融资租赁固定资产按照税法的规定计算比较简单，而且不必作纳税调整。