学员提问：2012年9月，我公司将一栋已建成的商用楼开始对外出租，承租方已经开业。但是，该商用楼尚未办理竣工验收手续，我公司与建筑施工企业的工程决算正在进行中。由于该房产已经达到预定可使用状态，我公司根据《企业会计准则》的规定，按照工程预算价格暂估入账，并从次月起计提折旧。请问我公司这样操作是否符合《中华人民共和国企业所得税法》的规定？

老师答疑：

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定：企业自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。

根据税法规定可以看出，企业自建的固定资产是以竣工结算前发生的实际支出作为计税基础计提折旧的。

《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南第一条“固定资产折旧”规定：

（1）固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。

（2）已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。(www.daowen.com)

《企业会计准则》对于已经达到预定可使用状态尚未办理竣工决算的固定资产，允许按照估计价值确定其成本并计提折旧。

《企业会计准则》的此项规定不符合税前扣除的确定性原则，所称确定性原则是指纳税人可扣除的成本费用不论何时扣除，其金额必须是确定的。《中华人民共和国企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。”

对于估价入账的固定资产是否允许计提折旧的问题，税法与企业会计准则的差异由来已久，如何解决这一差异？《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第五条“关于固定资产投入使用后计税基础确定问题”规定：“企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”此项规定，既与企业会计准则趋同，允许已经投入使用未进行工程决算的固定资产估价入账计提折旧；又与企业会计准则有两点差异：第一，12个月之内必须进行工程决算取得发票；第二，待取得发票后进行调整，包括固定资产的账面价值和已提折旧额，都应当调整，以免误记企业所得税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

你公司出租的商用楼，如果房产租赁合同规定的出租期限为12个月以上，你公司应当将该商用楼估价转作“固定资产”或者“投资性房地产”科目核算，计提折旧税前扣除；如果租赁期限不足12个月，属于待售开发产品的临时性租赁，不必转作“固定资产”等科目，也不得计提折旧税前扣除。