学员提问：2012年，我公司开发的一个居民小区具备土地增值税的清算条件，在土地增值税清算过程中，我公司根据税法规定已经列入“开发成本”的利息支出，被税务机关剔除，在计算土地增值税时不计算扣除。使得我们很困惑，企业所得税计算

的开发成本与土地增值税的成本到底有哪些区别？

老师答疑：

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条规定，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。所以，本章8.44“哪些成本费用的分配方法是必须遵守的”是为了满足土地增值税清算的需要，按照不同类型房产来计算开发成本。《房地产开发业务企业所得税处理办法》第十四条规定，已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

既然土地增值税清算时是按照不同房产类别计算成本，房地产企业售房也是按不同类别的房产来定价的，为了收入与成本配比，企业所得税的应纳税所得额也应当按不同房产类别计算。基于这一点，作者认为，企业所得税的成本计算可以在土地增值税计算成本的基础上进行如下调整：(www.daowen.com)

（1）土地增值税清算时是把“土地征用费及拆迁补偿费”分为两个成本项目，即“取得土地使用权支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，计算企业所得税时应把二者合一。

（2）土地增值税清算时把计入土地成本的“土地闲置费”已经剔除，计算企业所得税时应当调整回来。

（3）土地增值税清算时，如果借款利息不能按项目分摊并不能取得金融企业借款证明的，借款利息不单独扣除，而且是并入“房地产开发费用”，按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。为了不重复扣除，计算土地增值税的开发产品成本已经把计入开发成本的利息支出剔除，在计算企业所得税时应当予以恢复。

因此，经过上述三项调整，上述公式应当按照不同房产类别进行计算确定：

某类房产可售面积单位成本=某类房产总成本÷该类房产可售面积

某类房产已销面积计税成本=某类房产可售面积单位成本×该类房产实际销售面积