学员提问：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定了房地产开发企业取得的预售收入计算应纳税额的毛利率，本地税务机关规定的毛利率高于31号文件。另外，在按照毛利额纳税时，当期已经缴纳的营业税及附加、土地增值税不允许扣除。请问，这样规定是否合理？

老师答疑：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第八条规定：房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

31号文件规定的毛利率是在《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，以下简称299号）规定的预计利润率基础上调整确定的。与299号文件有两点区别，第一，利润率下调了，这要分析31号文件出台的背景，是在全球性的经济危机席卷我国，为了应对经济危机，国家出台的带有救市性质的文件，文件所讲的“不低于”按照常规也就是本毛利率，各地一般不应当上调。但是，31号文件又授权各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按文件规定进行确定，当地把毛利率调高，也属于授权范围之内，房地产开发企业应当执行。第二，299号文件规定的预计利润率，按照常规，按照销售额和预计利润率计算出的是预计利润额，将其直接并入当期应纳税所得额计算纳税。而按照销售额与预计毛利率计算出的是毛利额，在计算应纳税所得额时允许扣除当期的期间费用、营业税及附加、土地增值税等计算应纳税所得额。所以，31号文件第十二条规定，在计算应纳税所得额时，“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

国家税务总局公告2011年第64号修订的《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（见表8-7）第4行“利润总额”，填报按照企业会计制度、企业会计准则等国家会计规定核算的利润总额。这里面已经扣除了期间费用、开发产品计税成本、营业税及附加、土地增值税等，在此基础上加上第5行“特定业务计算的应纳税所得额”，从事房地产开发业务的纳税人，本期取得销售未完工开发产品收入按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。(www.daowen.com)

由于企业所得税年度汇算清缴时按实际应纳税所得额计税，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

企业所得税年度汇算清缴时，在附表3纳税调整项目明细表第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”，第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的毛利率计算的毛利额；第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的毛利额。

表8-7 中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）

（续）

国家税务总局监制