学员提问：我公司在北京市近郊开发的一个项目，建筑总面积199900m²，预计总投资102300万元，2010年6月取得预售许可证之后开始预售。预售合同规定交房时间为2012年12月31日。到预定交房日，房屋建筑安装工程已经竣工验收，具备了交房的条件，只是和施工企业还没有进行最终工程决算，大约有19000多万元的工程没有决算，无法取得发票，据工程部反映，工程决算在明年上半年也完成不了。现在面临的问题是交不交房？如果交房，因发票不全会多交企业所得税；如果不交房，我公司违约，大约需要支付罚金300万元以上。

老师答疑：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

房屋等开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(www.daowen.com)

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。