学员提问：我公司预售的房产今年开始交房，但是，由于与建筑施工企业的工程决算正在进行中，不能全额取得发票，按现已取得的发票结算计税成本，我公司会多交企业所得税，而且以后办理退税很麻烦，请问，我公司应当怎样计算成本？

老师答疑：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

由于开发成本中的前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费等都存在与施工企业进行工程决算的问题，由于工程决算的滞后而不能在年末取得发票的，可以按本条规定预提成本。

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(www.daowen.com)

房地产企业在开发商品房的过程中，往往先建设商品房，后建设配套设施，在商品房达到销售确认条件时，配套设施还没建设，或者正在建设，为使得收入与成本配比，31号文件允许预提成本。

（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

可以讲，以上三项预提成本费用的规定是考虑房地产公司在开发房地产过程中的实际困难而制定的，是对房地产企业的税收宽松政策。

《关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011第34号）第六条“关于企业提供有效凭证时间问题”规定：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

31号文件的宽松政策是否受34号公告的制约呢？作者认为不应当有了34号公告而否认31号文件的规定，34号公告讲的是季度预交企业所得税与年度汇算清缴发票处理的问题，31号文件讲的是年末汇算清缴时的发票处理问题。如果，房地产企业能够在汇算清缴时（次年5月31日之前）取得发票，也就无所谓预提了。