1.开发产品成本核算前的准备工作

开发产品的成本核算是一项全公司的综合性工作，除了财会部准备六个成本项目的最终会计核算数据之外，工程部、预算造价部应当提供按房产类别计算的“各类房产占地面积及建筑安装成本计算表”，如表8-4所示。

表8-4 各类房产占地面积及建筑安装工程成本计算表

财会部根据会计核算资料编制“开发产品成本项目汇总表”，将“土地征用费及拆迁补偿费”分为两个成本项目，即分为“取得土地使用权支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”，如表8-5所示。

表8-5 开发产品成本项目汇总表

注：1.开发间接费中已剔除借款费用元。

2.土地征用及拆迁补偿费已剔除土地闲置费元。

3.取自于会计核算数字。

2.按全部开发产品的建筑面积分配

将开发产品（包括可售的和不可售的）全部列于表（见表8-6）上，按下列顺序进行分配：

（1）土地成本的分配。含取得土地使用权支付的金额和土地征用费及拆迁补偿费的分配，按占地面积法分配土地成本，但是，人防工程不分配土地成本，其原因是：

1）人防工程不征收土地使用税。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定：“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。”人防工程是建在建筑物的地下的，不是单独建筑的地下建筑物，所以，人防工程不承担土地成本。

2）如果人防工程采用缴纳人防统筹费的形式，所交费用列入开发产品成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目，是不可能再分配承担土地成本的，房地产企业建在房屋地下的人防工程，同样不应承担土地成本。

表8-6 开发产品成本分配计算表

（2）前期工程费的分配。按建筑面积法分配前期工程费，人防工程不承担此项费用。

（3）基础设施建设费的分配。按建筑面积法分配基础设施建设费，人防工程不承担此项费用。

（4）建筑安装工程费。由工程部、预算造价部按照公司已经确定的本项目开发产品分类，计算各类开发产品的建筑安装工程费，编制“建筑安装工程成本计算表”，总金额应与施工企业的工程决算总额相符。财会部采用直接计入法计入各有关成本核算对象中，包括公共配套设施和人防工程。

（5）开发间接费的分配。将上述取得土地使用权支付的金额土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安工程费五个成本项目计算小计数额，但是，小计数额不包含“人防工程”。按照直接成本法把开发间接费分配到各个成本对象中，使可售的、不可售的开发产品（人防工程除外）全部承担开发间接费。(www.daowen.com)

3.公共配套设施费的分配（按可售面积分配）

（1）根据《房地产开发业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，计算所有非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的已确认为公共配套设施的费用。公共配套设施的开发产品成本，包括人防工程费。

（2）分配对象包括：可以销售的开发产品，准备出租的开发产品，房地产企业自用房产，经营性的配套设施。

（3）将公共配套设施费按建筑面积法进行分配。

4.按层高系数法计算开发成本

如果房地产企业不能按房产类别计算开发产品的建筑安装成本，还可以采用层高系数法来计算各类房产的建筑安装成本。具体计算步骤如下：

（1）计算层高系数。在纳税人同一项目（包含不同类型房产）中，选取住宅层高为基数，设定为1。其他类型房产层高低于住宅的，以1为系数；其他类型房产层高高于住宅层高的，按其他类型房产层高与住宅层高之比，计算出各类型房产的层高系数。

某类型房产层高系数=该类型房产层高÷住宅层高

（2）计算总层高系数面积。其计算公式为

总层高系数面积=∑（不同类型房产层高系数×该类型房产建筑面积）

（3）房产建筑安装总成本在不同类型房产中分摊。其计算公式为

不同类型房产应分摊的建筑安装成本=[建筑安装总成本÷总层高系数面积]×（不同类型房产层高系数×该类型房产建筑面积）

（4）其他成本项目的分配计算方法仍然执行《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定。

开发产品成本计算程序示意图如图8-2所示。

图8-2 开发产品成本计算程序示意图

注：1.会计的日常核算只需归集除“配套设施建设费”以外的五个成本项目。

2.在计算土地增值税的成本时，应当剔除“开发成本”中的利息支出和土地闲置费。

3.计算土地增值税时需要计算“开发产品成本明细表”作为“土地增值税纳税申报表”的过渡用表；计算企业所得税的主营业务成本时只按照房产类别计算单位成本。