学员提问：我是房地产开发公司的财会人员，自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）发布以来，税务机关对企业所得税、土地增值税的征收均按照不同房产类别来计算。财会人员在日常核算中，也只是把发生的成本费用按照成本项目进行归集，至于怎样把成本费用计入各类房产，一直很困惑。请问，怎样对各类开发产品的成本进行分配计算？

老师答疑：

各类房产的售价不同，开发成本也不同。房地产开发企业卖房时卖的是具体的某类房产，根据配比原则，应当相应地结转该类房产的成本，而不可以结转综合成本。所以，计算企业所得税的应纳税所得额，要求按照不同房产类别核算成本，按照不同房产类别相应地结转成本。《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税清算时，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。所以，在计算开发产品成本时一方面满足企业所得税管理的要求，同时又要满足土地增值税清算的需要。为此，对会计核算的开发成本项目作如下调整：

（1）把“土地征用费及拆迁补偿费”分为“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”。(www.daowen.com)

（2）把已经计入开发成本的利息支出剔除。

（3）把已经计入开发成本的土地闲置费剔除。

开发成本中的六个成本项目除建筑安装工程费可按直接计入法计入开发成本之外，其他成本项目中土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费属于共同成本，开发间接费属于间接成本。共同成本、间接成本需要通过一定的方法分配计入开发成本。