学员提问：“开发成本”中的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费属于各类房产的共同成本，开发间接费属于间接成本，其发生的成本费用无法直接计入成本对象中，请问，如何将这些成本费用计入各类成本对象？

老师答疑：

税收对于会计核算具有一定的依附性，每个税种的征收都会依附一定的会计核算方法，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对房地产开发企业所得税的征收依附“制造成本法”，因此，开发产品应按“制造成本法”进行计量与核算。

应当计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法可从以下方法中选择：

（1）占地面积法。占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

占地面积又称“落地面积”，是指按某一建筑物基底的占地面积。

1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2）分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

占地面积法适用于土地征用费及拆迁补偿费的分摊。(www.daowen.com)

（2）建筑面积法。建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地内总建筑面积的比例进行分配。

1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2）分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

建筑面积法适用于按受益原则分摊的费用，例如，前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费，应当按建筑面积分摊。

（3）直接成本法。直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

直接成本法适用于开发间接费、借款费用的分摊。

（4）预算造价法。预算造价法是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

预算造价法适用于在同一个开发项目中各类房屋售价差异较大，各施工环节交叉进行，难以划分成本费用归属的情况下，进行成本费用的分配。