学员提问：开发产品的生产周期较长，资金投入量大，工艺过程复杂，包含的内容多，土地增值税清算要求按照不同的房产类别分别清算，请问，做好开发产品的成本核算应当遵循哪些原则？

老师答疑：

房地产开发企业的最终产品是不同类别的房产，不同用途、不同类型、不同结构、不同价格的房产要经过一个复杂漫长的生产过程，它们都是从取得土地使用权开始，到装修完成、扫地出门结束。房地产企业成本核算的核心是不同类型的房产，所以，在成本核算方面采用的是制造成本法。制造成本法是以最终产品为核心，把成本划分为可以直接计入产品成本的人工费、材料费等直接成本，和不能直接计入成品成本的共同成本、间接成本。直接成本采取直接计入成本的方法，共同成本、间接成本采用一定的方法分配计入产品成本。

为正确核算房地产企业的产品成本，成本核算的一般程序如下：

（1）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（2）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。(www.daowen.com)

1）直接成本采用直接计入法。如建安工程费。

2）间接成本和共同成本按一定的方法进行分配。

（3）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用计入“开发产品”，待其实际销售时再予扣除。

（4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品成本和未销开发产品成本。对本期已销开发产品的成本，准予在当期扣除，未销开发产品成本待其实际销售时再予扣除。

（5）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。