对于无产权的地下车库如何核算？会计制度、税法均无明确规定。建议房地产开发企业将其作为独立的成本核算对象——“车库”进行核算，建成之后，转做“投资性房地产”或“固定资产”，然后对外出租。

（1）转让“若干年的使用权”仍应按“租赁业”征营业税。有些房地产开发企业出售无产权的地下车库往往叫做转让若干年的车位使用权，根据《中华人民共和国企业所得税实施条例》规定：企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入属于租金收入，实质上转让车库使用权的本质就是租赁，租金收入应按照“服务业——租赁业”征收营业税和企业所得税。

（2）《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。所以，无产权的地下车库出租应当按房产租赁征收房产税。

例如，2013年1月，甲房地产公司转让无产权的地下车库的使用权20年，取得收入600万元，应当怎样纳税？

[财税法规分析]

（1）营业税：《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”，根据此项规定车库出租应当开具服务业发票，一次性按“服务业——租赁”缴纳营业税。

（2）企业所得税：《国家税务总局关于贯彻企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号），如果租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

根据此项规定，甲公司取得的出租车库的租金收入应当分20年确认收入，会计处理是：

借：银行存款等科目 6000000(www.daowen.com)

贷：其他业务收入 300000

递延收益 5700000

此后19年间，每年将30万元由递延收益转作其他业务收入，计提的折旧可以计入“其他业务成本”。

（3）房产税。既然确认为租赁，就应当按照租金收入的12%缴纳房产税。根据《房产税暂行条例》第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定”，甲公司应当把全部租金收入除以租赁年限20年，每年按年租金收入30万元的12%缴纳房产税3.6万元。

（4）土地增值税。租赁业务没有发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为，不符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，所以，不应当征收土地增值税。

（5）城镇土地使用税，《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题”规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

无产权的地下车库没有占用土地，不交城镇土地使用税。