学员提问：我公司在小区规划房屋之外临时建造的售楼部和样板房，小区销售结束后准备拆除，总投资320万元。现在，小区房产已经售罄，正在进行土地增值税的清算和企业所得税的最终汇算清缴。请问，我公司建造售楼部和样板房的支出应当如何进行税务处理？

老师答疑：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：项目营销设施建造费计入开发间接费。项目营销设施包括项目的售楼部和样板房，售楼部和样板房的形成大体有以下几种情况：

（1）项目规划内包括的房产（如商店、会所等），暂时作为售楼部或样板房使用，小区售完之后再对外出售或经营的房产。这类房产先在“开发成本”核算，包括装修费用，建成后转作“开发产品”。以后可以对外出售，或者房地产开发企业对外经营。

（2）项目规划内包括的房产（如写字楼等），暂时用作售楼部或样板房，小区售完之后房地产开发企业自己使用的房产。这类房产先在“开发成本”核算，包括装修费用，建成后转作“开发产品”，开始作为售楼部或样板房使用时转为“固定资产”，次月开始计提折旧，折旧费用计入“开发间接费”科目中。

（3）项目规划内包括的房产（如会所、物业管理用房等），暂时用作售楼部或样板房，小区售完之后产权归全体业主。这类房产先在“开发成本——建筑安装工程费”核算，包括装修费用，建成后转作“开发成本——公共配套设施费”，作为售楼部或样板房使用，小区竣工验收之后计算成本时，分配计入可售面积的成本中。(www.daowen.com)

（4）将规划建造的商品房装修成售楼部或样板房。这种情况一般是把一楼的商铺装修成售楼部，楼上装修几套房屋作为样板房，其全部装修费用计入开发成本。

（5）不可以对外出售的临时建筑作为售楼部和样板房。这种房产是在规划之外的临时建筑，全部建筑成本，包括装修费计入“开发间接费”。小区售完之后，该临时建筑要拆除，其变价收入冲减“开发间接费”。

你公司的情况就属于这种情况了。

（6）经营租赁的营销设施租金和装修费的核算。经营租赁的营销设施其租金按照租赁期限均匀计入“开发间接费”。装修费用先计入“长期待摊费用”，开始使用的次月起，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销，计入“开发间接费”。

有的房地产公司提出，在装修样板房时，可否把为样板房购置的家用电器、家具计入装修费用？回答是肯定的：不可以。因为各个企业均有财务管理制度，制度中对固定资产、低值易耗品的标准均有规定，为样板房所购置的家用电器、家具等，属于固定资产的计入“固定资产”科目核算，属于低值易耗品的计入“低值易耗品”科目核算，固定资产的折旧，低值易耗品的摊销可以计入“销售费用”科目。