学员提问：房地产企业“开发成本”的六个成本项目是1993年财政部《房地产开发企业会计制度》（[1993]财会字第02号）中规定的，这些年随着经济情况的变化和税收制度的改革，增加了许多新的核算内容，请老师把六个成本项目的具体核算内容详细讲解一下。

老师答疑：

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，六个成本项目具体核算范围如下：

（1）土地征用费及拆迁补偿费。这是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费和危房补偿费等。

多年来，没有一个文件把开发产品的“土地征用费及拆迁补偿费”规定得如此清晰、完整，具有可操作性，这是“新31号”文件的一大亮点。

（2）前期工程费。这是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

核算本成本项目关键是掌握“开发前期发生的”，这里所规定的“通、平”包括两重含义，“平”即场地平整。“通”是指为开发项目而修建的临时性的道路、供水、供电、供气等项工程；另外，开发项目内永久性的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程与市政管网主干线衔接的工程费用也计入前期工程费。

（3）建筑安装工程费。这是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

开发产品的施工方式有出包、自营、委托代建等。在出包方式中可以是包工包料或包工包料包设备，也可以由建设方提供材料或设备（俗称“甲供材料”），其费用都可以直接计入开发产品成本。

（4）基础设施建设费。这是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

需要注意的是，计入“基础设施建设费”的是永久性的管网工程，如果属于临时性的管网工程，则计入“前期工程费”。(www.daowen.com)

（5）公共配套设施费。这是指房地产开发企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，例如，街道委员会用房、人防工程等，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本，按建造开发产品进行处理。

3）企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

4）利用地下基础设施形成的停车场所，如果设计规划中规定的是独立的、有产权的车库，应当作为开发产品核算；如果利用地下人防工程建造的车库，应作为公共配套设施进行处理。

（6）开发间接费。这是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。开发间接费主要包括项目管理部门人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

这个成本项目新增了工程管理费、项目营销设施建造费。

为了加强开发项目的管理，房地产公司一般应当设立“项目管理部”，配备适当的管理人员，其费用在“开发间接费”中核算。“工程管理费”包括工程监理费、工程预决算的审查费、咨询费、工程质量鉴定费和工程竣工验收费用等。

“项目营销设施建造费”是指售房部、样板房的建设费用。