学员提问：《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定：“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”也就是在土地增值税清算时要求按照开发项目、项目分期，不同类型的房产分别进行清算，请问，房地产开发企业应当怎样划分开发项目中的房产类型？

老师答疑：(www.daowen.com)

关于按照房产类别进行成本核算的问题，1993年出台的《房地产开发企业会计制度》（[1993]财会字第02号）没有明确规定，《企业会计准则》也没有具体要求，现在税收征管对成本核算提出新的要求，这就使得房地产开发企业在成本核算方面感到很茫然。2009年3月6日，国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称31号文件），对开发产品成本核算作出了比较明确的、操作性较强的规定。作者认为，我国在制定企业所得税法时尽量使税法与《企业会计准则》、《企业财务通则》趋同，那么，在成本核算方面，会计核算是否可以与税法趋同？实际上，自2013年1月1日起执行的《小企业会计准则》（财会[2011]17号）已经开始这样做了，小企业会计准则包含了很多税法的元素，与相关税法趋同。为此，在开发产品的成本核算方面，作者大胆地借鉴了新31号文件的一些规定，提出具体核算办法，供广大读者参考。