学员提问：甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房地产开发公司的房地产开发，土地账面价值7500万元，房产建成后，甲企业分得房产的40%，计房产12000m²，经过评估机构评估，每平方米市场价为8000元。请问，甲房地产公司应当如何确认收入？

老师答疑：

（1）《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十七条规定：房地产开发企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：房地产开发企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

（2）根据《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）>的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房以土地换取房产应当缴纳营业税。

（3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第二条规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（4）根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

本案例双方都没有支付补价，不征收契税。

房产建成后进行分配时，乙公司给甲公司开具销售不动产发票96000万元；甲公司给乙公司开具转让土地使用权的发票96000万元，并协助乙公司办理土地使用权的过户手续。

甲房地产开发公司的会计处理：

分得房产的公允价=8000×12000=96000000（元）

转让土地使用权收入=96000000（元）

应交营业税及附加=96000000×5.6%=5376000（元）

转让土地的成本=75000000×60%=45000000（元）

土地转让利得=96000000−45000000−5376000=45624000（元）

应交印花税=96000000×0.5‰=48000（元）(www.daowen.com)

会计分录：

借：固定资产——办公楼 96000000

贷：无形资产——土地使用权 45000000

应交税费——应交营业税 4800000

应交税费——城市维护建设税 336000

应交税费——教育费附加 144000

应交税费——地方教育费附加 96000

营业外收入——非货币资产处置利得 45624000

借：管理费用——税费 48000

贷：银行存款 48000

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条“关于房产原值如何确定的问题”规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”这里讲的国家会计制度是指《企业会计准则》。

《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

根据上述财税法规的规定，土地使用权的余额3000万元仍然留在无形资产科目核算，不再转入固定资产的成本中，办公楼的成本价值为9600万元。