学员提问：乙企业以土地使用权对甲房地产公司进行投资，土地使用权的账面价值为11500万元，经过国家批准的评估公司评估，土地公允价值为19500万元，“资产评估报告”已经税务机关确认，甲公司在接受土地使用权办理过户手续过程中支付了契税，税率为3%，请问，甲房地产公司如何确认土地使用权的成本？

老师答疑：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十一条（二）项规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发企业的，接受投资的房地产开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

甲房地产公司取得土地使用权的成本=19500+19500×3%=19500+585=20085（万元）

根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业通过增加实收资本（或股本）的形式取得的土地使用权，应当先通过“无形资产”科目进行核算，待进入开发阶段，再转入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目。

借：无形资产——土地使用权 200850000(www.daowen.com)

贷：实收资本 195000000

银行存款 5850000

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 200850000

贷：无形资产——土地使用权 200850000

需要说明的是，通过对《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）文件的解读和本案例的分析，可以得出如下结论：其他企事业单位、个人以取得利润为目的将土地使用权投资到房地产开发企业，必须采取股权投资取得股份的形式，而不允许采取合作开发的形式。